***与凌志忠执行异议之诉一审民事判决书

来源:中国裁判文书网

案件编号:

案由:

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执行法院:

山东省济南市中级人民法院

日期:

2018-09-12
山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁01民初17号
原告(执行案外人):***,男,1983年10月11日出生,汉族,住济南市。
委托诉讼代理人:张帅,山东常春藤律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王伟,山东常春藤律师事务所律师。
被告(申请执行人):凌志忠,男,1961年3月14日出生,汉族,住济南市。
委托诉讼代理人:李斌,山东瀛创律师事务所律师。
委托诉讼代理人:贾广哲,山东筱淙律师事务所律师。
第三人:山东晨光房地产开发有限公司,住所地济南市。
法定代表人:苏彪,董事长。
委托诉讼代理人:魏朝蓬,山东鲁瑞律师事务所律师。
第三人:山东港基建设集团有限公司,住所地济南市。
法定代表人:杨连玉,董事长。
委托诉讼代理人:杜慧,北京大成(济南)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王文静,北京大成(济南)律师事务所律师。
原告***与被告凌志忠案外人执行异议之诉一案,本院立案后,依法适用普通程序,于2017年4月26日公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人扆晓婷,被告凌志忠的委托诉讼代理人贾广哲到庭参加诉讼。后根据原告***的申请,本院依法追加山东晨光房地产开发有限公司(以下简称晨光公司)、港基公司建设集团有限公司(以下简称港基公司)为第三人,分别于2017年12月11日、2018年8月30日公开开庭进行了审理。2017年12月11日,原告***的委托诉讼代理人张帅、王伟,被告凌志忠委托诉讼代理人贾广哲,第三人晨光公司的委托诉讼代理人魏朝蓬,第三人港基公司的委托诉讼代理人杜慧、王文静到庭参加诉讼。2018年8月30日,原告***的委托诉讼代理人张帅、王伟,被告凌志忠及其委托诉讼代理人李斌,第三人晨光公司的委托诉讼代理人魏朝蓬,第三人港基公司的委托诉讼代理人杜慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
***向本院提出诉讼请求:1、不得执行“山久水园”8号楼1单元1002号房产,并解除查封措施。2、确认上述房产归***所有。3、诉讼费用由凌志忠承担。事实和理由:2016年9月30日,济南市中级人民法院对凌志忠与山东三歌经贸有限公司(以下简称三歌公司)、晨光公司民间借贷纠纷一案作出(2016)鲁01执恢198号执行裁定,查封晨光公司位于济南市历下区茂岭山路1号“山久水园”项目7、8号楼共计30套房屋。
***对“山久水园”8号楼1单元1002号房产(以下简称本案执行标的)提出书面异议,济南市中级人民法院于2016年11月29日作出(2016)鲁01号执异703号执行裁定书,驳回***的异议请求。***认为,济南市中级人民法院驳回***异议的裁定错误,***对本案执行标的享有所有权,凌志忠在与三歌公司、晨光公司民间借贷纠纷中,不应当查封本案执行标的。具体理由如下:一、济南市中级人民法院查封的“山久水园”项目7、8号楼共计30套房屋,晨光公司不享有所有权。上述房产系山东鲁福建筑安装有限公司(以下简称鲁福公司)、港基公司行使建设工程价款优先受偿权,与工程发包人晨光公司签订协议将工程价款折价后取得的合法财产,***在购买涉案执行标的之前,房屋所有权归鲁福公司、港基公司。***虽在形式上与晨光公司签订商品房买卖合同,但实质上是与鲁福公司、港基公司之间签订的合同。“山久水园”7、8号楼是在历下区人民政府等的主导下由鲁福公司、港基公司自筹资金进行建设的。“山久水园”项目自2003年动工以来,晨光公司采取边开发边销售的办法,到2009年已将该小区2号、3号、5号、6号等楼盘售出,但因资金链断裂,整个项目全面停工,购房户因收房无望上访至省市政府。为维护社会稳定,妥善解决有关问题,历下区政府组成“山久水园”房产纠纷工作组介入该项目。2015年7月3日形成会议纪要,确定了以7号楼、8号楼部分房产抵顶工程款、签订还款协议、合同后附抵房情况明细表等处理问题的原则。2015年9月22日,鲁福公司与晨光公司签订《山久水园7号楼8号楼及地下车库施工结算协议书》,该协议第六条约定:鲁福公司自筹资金,待工程达到协议第五条付款结点,按单体工程暂定支付鲁福公司工程款,工程款来源:以7号楼、8号楼及地下车库、车位抵顶本协议工程款。在晨光公司经催促没有在合理时间支付鲁福公司工程款的情况下,鲁福公司行使建设工程价款优先受偿权,与晨光公司达成一致,将工程折价9488197.80元,双方于2015年11月23日、2016年2月1日、2016年8月22日分别签订《还款协议》并明确了折抵价款的房屋,济南市中级人民法院查封的上述房产均在折抵价款的房屋范围内。港基公司也是同样的情形。《中华人民共和国合同法》第286条规定:发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定:人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应该依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。依上述规定,在鲁福公司、港基公司行使优先权且与晨光公司达成协议将工程折价后,折抵工程价款的房屋即归鲁福公司、港基公司所有。鲁福公司、港基公司的优先权是法定的权利,优于其他债权,该优先权不因抵押、担保、查封等情形而影响。济南市中级人民法院在凌志忠申请执行的案件中查封鲁福公司、港基公司行使优先权获得的上述折抵工程价款的房屋,实际上损害了鲁福公司、港基公司的优先权,违反了法律的规定。***虽然与晨光公司签订了商品房买卖合同,但实质上,晨光公司已经成为空壳,***是与鲁福公司、港基公司之间存在房屋买卖关系,已缴纳全部房款,并已经合法使用。即***对本案执行标的享有合法的所有权。二、***购买本案执行标的的时间,在法院查封房屋之前。而且,7、8号楼占用的土地超过了晨光公司土地使用权范围,超过部分不因济南市中级人民法院查封晨光公司的土地使用权而产生被查封的效力。1、人民法院对晨光公司土地使用权的查封不应及于7、8号楼的地上建筑物。法院于2016年9月30日查封30套房屋,是在***签订商品房买卖合同之后,不影响***对执行标的的所有权。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条虽然规定:查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权,查封土地使用权的效力及于地上建筑物。但本条中有明确的“但书”,“但书”部分明确规定:土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。本案中,鲁福公司、港基公司行使建设工程价款优先权后,获得了地上建筑物7、8号楼房屋的所有权,在晨光公司以房抵价后,根据“地随房走”的原则,上述房屋及其占有范围内的土地使用权均归属鲁福公司、港基公司,属于上述规定中“但书”的情况。法院对晨光公司土地所有权进行查封,该查封的效力不能及于地上建筑物中鲁福公司、港基公司拥有所有权的上述房屋及占有范围内的土地。法院虽然查封晨光公司土地使用权的时间自2008年12月30日至2018年12月30日,但其查封7、8号楼30套房屋的时间是2016年9月30日,由于法院对晨光公司土地使用权查封的效力不能及于该30套房屋所占用的土地,故法院对房屋查封的时间起于2016年9月30日,***签订商品房买卖合同的时间在法院查封之前,故***对本案执行标的享有的所有权不受影响。2、7、8号楼占用的土地超过了晨光公司土地使用权的范围,超过部分不因法院查封晨光公司的土地使用权而产生被查封的效力。为了解决“山久水园”前期烂尾工程的资金来源问题,政府准许7、8号楼建设,通过开发建设房产盈利取得资金来源。7、8号楼占用的土地超过了晨光公司土地使用权范围,这个可以将晨光公司的土地使用权证与7、8号楼实际占用的土地情况进行对比。7、8号楼并非全部占用晨光公司土地的建筑,也不因法院查封晨光公司的土地使用权而产生被查封的效力。鉴于本案涉及人数众多,事关众多自然人和法人单位的合法权益,处理不好很可能发生不利社会和谐与稳定的群体性事件。***也申请法院实地核查7、8号楼占有土地的情况,避免将不属于晨光公司的土地使用权错误认定为晨光公司享有权利,进而损害其他人的合法利益。三、本案执行标的未取得预售许可证,不影响***与晨光公司签订商品房买卖合同的效力。本案不同于一般的商品房买卖,山久水园7、8号楼能够开工建设的大背景,是原开发商资金链断裂,项目全面停工,大量购房者付款无房不断上访,产生的群体性事件。政府为了维稳,特别开会决定建设7、8号楼,通过出售房屋回笼资金解决该问题。因此,7、8号楼虽然未取得预售许可证,但是能够对外合法出售的,***在此情况下付全款购买的房屋,当然享有所有权。综上,晨光公司不享有被查封的30套房屋的所有权,***是从房屋的实质所有人鲁福公司、港基公司处购买的,已经实际付款并居住,对本案执行标的享有所有权,法院不应在凌志忠与三歌公司、晨光公司民间借贷纠纷中,查封本案执行标的。
凌志忠辩称,1、人民法院针对涉案房产的查封、拍卖、执行工作符合法律规定,应当依法继续执行。2、本案涉及的所谓以房抵债协议和商品房买卖合同为无效协议,***主观上有明显的过错,《城市房地产管理法》第37条规定,不得转让的房产包括司法机关和行政机关依法裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权力的,本案房产的土地使用权已于2008年12月即被法院查封,后由于该项目违法违章建设等问题2014年1月市政府组织有关部门召开了联席工作会议,对此***与晨光公司是明知的,在此情况下双方仍然签订所谓的以房抵债协议和商品房买卖合同,完全是规避法律的行为。以上行为因违反法律的强制性规定而无效,当事人双方主观上具有明显的过错。3、物权法第9条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力,未经登记不发生效力,但法律未有规定的除外。因此,当事人签订所谓以房抵债协议和商品房买卖合同的方式转让房屋所有权,但涉案的房屋尚未办理变更登记,***请求人民法院依法确认对执行标的物享有所有权没有法律依据。
港基公司述称,一、本案将港基公司列为案件被告无事实和法律依据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第307条,案外人提起执行异议之诉的,以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的,被执行人为共同被告;被执行人不反对案外人异议的,可以列被执行人为第三人。本案的案由为执行异议之诉纠纷,而港基公司并非本案的申请执行人、也并非被执行人,将港基公司列为被告无事实和法律依据。***主张直接向晨光公司支付现金购买房屋,因此,将港基公司列为本案当事人无事实及法律依据。在本案中,诉讼中原被告双方系对诉讼请求有争议的双方,港基公司认可***要求对诉争房产不得执行的请求,港基公司与***就其诉讼请求没有争议,列港基公司为被告也不符合诉讼的要求。二、山久水园7号、8号楼的建设有特殊的背景,该房屋建设的目的系为解决历史遗留问题,即偿还建筑商的工程款及维护被“一房多卖”业主的利益。在凌志忠申请查封涉诉房产之前已经抵顶完毕,抵顶给港基公司,并不属于晨光公司,且现在更为***占有、入住、使用,凌志忠查封、执行涉诉房产无事实及法律依据。1、凌志忠于2008年12月30日申请法院查封土地的效力不能及于8号楼。理由如下:7号、8号楼是土地使用权证以及规划形成之后,在政府主导下为化解债务而在当时新设建筑物,查封土地后,2、3、5、6号房屋办理了商品房预售许可证,由此认定土地查封行为并未进行公示,港基公司及***均构成善意相对方。2015年7月3日在政府主导下,晨光公司与港基公司项目经理范士猛签署《还款协议》将8号楼部分房产抵顶2、3、5、6号楼、公建、地下车库工程款。即7号、8号楼系基于特定的目的建立完成。8号楼并不归属于晨光公司。凌志忠无权对涉诉房屋进行查封。凌志忠主张法院于2016年9月30日下达查封裁定,查封8号楼房产,也足以证明对新设房产的查封应另行进行,土地查封的效力并不当然及于查封后新设的8号楼。8号楼占用的土地并不完全在查封土地之内,经上次开庭时***提交的勘测定界技术报告及勘测定界图显示,7号、8号楼所占用土地多达三分之二在被查封土地之外。凌志忠查封涉诉房产无法律以及事实依据。2、涉诉房产的建设是附有条件、附有目的的新设建筑物,是在土地使用权证以及规划许可之后为化解债务问题新设建筑物,且在2015年7月3日已经抵顶给港基公司,凌志忠无权查封。2014年4月23日,济南市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室做出《关于“山久水园”项目有关问题会议纪要》:“山久水园”项目有关问题涉及刑事案件,且涉及违法违章建设、一房多卖、债权债务以及社会稳定问题,都是由于晨光公司实施的犯罪行为引发,为最大限度的保障群众合法权益,维护社会稳定,应从处理刑事案件角度,妥善处理该项目相关问题。会议确定:1、公安、司法部门要进一步加大案件侦办力度,确保办案质量,坚决追缴各类非法所得,确保群众合法权益。2、同意西侧加建部分尽快复工,公建按现状封顶不再续建,住宅建至地上11层封顶。同时由市建委、国土、规划、房管等各部门,深入研究完善相关手续问题。2015年7月3日,历下区政府山久水园工作组、晨光公司、港基公司范士猛、汶上一建公司等召开会议并形成会议纪要:一、会议参加人员确定了港基公司施工的山久水园2、3、5、6号楼、地下车库工程以及汶上一建施工的7、8号楼前期工程审计结果,并在工程造价咨询核定总表盖章;二、会议确定以7、8号楼部分房产抵顶部分港基公司工程款,汶上一建工程款。三、会议根据审计结果签订还款协议,合同后附抵房情况明细表。四、如合同乙方在房产交易时,由山久水园第一项目部及晨光公司代理人薛毅力、苏保清办理有关手续。2015年7月3日,晨光公司与港基公司签订《还款协议》:因欠付港基公司工程款,晨光公司将用开发的山久水园7号、8号楼的部分房产抵顶港基公司的部分工程款(地上住宅按均价8000元/平方米抵顶,地下储藏室按4000元/平方米抵顶,地下车位按10万元/个抵顶),并附房屋明细表。(8号楼1单元:4—11层,共8层,每层7套房屋,3层301、302、303;地下室、地下车位)。根据上述证据材料及事实,山久水园7号、8号楼的建设正是为了解决遗留问题,为了建设房屋以偿还建筑承包商的工程款,同时维护被一房多卖业主的利益。3、以新建房屋抵顶工程款,系由项目经理范士猛办理,本案诉争房屋由范士猛其后进行处理,***已经实际入住,房屋交付给***,***基于对政府行为的信赖,构成善意相对人,其权利应予以维护。三、以未取得商品房预售许可认定商品房买卖合同无效与立法本意相违背,不能够保护购房者的权益,且该项规定并不适用于本案情形。首先,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条,立法的根本目的在于维持安全稳定的房地产开发秩序,并实现商品房买卖领域在刺激经济发展、维护交易安全以及保障购房者利益等价值取向上的兼顾与平衡。而与商品房预售制度相对应,商品房销售(现售)领域的法律限制和条件则较为宽松,相关法律规范对于合同效力的司法认定的影响亦较小。法院在认定合同效力时则不应再将未取得预售许可证作为认定合同无效的当然原因。其次,《商品房纠纷解释》第二条体现了公共利益和国家意志对于交易自由和意思自治的干预和限制,意在维系公益与私益之间的平衡。在特殊案件的司法裁判中,应适时采取目的解释和利益分析的法律适用原则和理念,合理区分商品房预售与销售制度在价值功能和管理规范上的差异,正确认定商品房预售合同的效力。本案中,虽然在订立合同之时以及之后开发商一直未取得预售许可证,但在相应房屋已完成了建设工程并已经交付给购房者使用,商品房预售制度所欲维护的秩序和利益已无受侵害之虞,若再以未取得预售许可证为由认定合同无效,则无疑有失实体公正。最后,从维护购房人预期利益的角度,也不应以开发商未取得预售许可证为由认定商品房预售合同无效。本案实际情况也并不适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定,山久水园7号、8号楼的建设系在开发商存在一房多卖、欠付建筑工程承包商建设工程款等一系列遗留问题,严重影响社会稳定,在政府主导的前提下进行建设,主要是为了建设房屋、偿还工程款、补偿被一房多卖业主的利益,购房者系基于对政府的信任与开发商签订购房合同,且房屋已经实际交付给购房者,若在该房屋已竣工交付且不存在其他履行障碍的情况下,仍单纯以违背商品房预售管理规范为由否定合同效力,则必将使买受方的合同预期利益落空并承受巨大的交易成本,如此,案件裁判的法律效果和社会效果亦均将甚不理想。四、本案中,被执行人的债权属于一般债权,不应排在建筑工程承包商及购房者利益之前。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。此外,根据该《批复》,在一定条件下,商品房的买受人的权利优先于建设工程价款优先受偿权,建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权,该《批复》第一条规定:“……建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”,因此,在一定条件下,商品房的买受人的权利优先于开发商的其他债权人的债权。也就是说,对于购房者权利的保护是一脉相承的。这个要件是体现立法精神的核心要件:保护弱势群体—消费者。购房者(包括以房屋抵顶工程款的建设工程承包单位)相对于开发商是弱势群体,是消费者,应当得到法律的倾斜性保护。综上所述,***的诉请应得到支持,且港基公司不应作为本案被告。
晨光公司述称,请求法院依据事实与证据依法作出判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据,本院认定事实如下:
凌志忠与三歌公司、晨光公司民间借贷纠纷一案,本院于2009年1月22日作出(2008)济民四商初字第187号民事调解书,调解书相关内容为:三歌公司于2009年4月30日之前向凌志忠支付借款本金4800万元,利息11.8万余元,律师费15万元及相应的违约金;晨光公司对上述还款义务承担连带清偿责任。该案在审理过程中,本院于2008年12月30日作出(2008)济民四商初字第187号协助执行通知书,查封晨光公司位于济南市历下区茂岭山路1号的土地使用权[证号为历下国用(2008)第0100025号,地号:011126020]。进入执行程序后,2015年12月24日,本院作出(2009)济中法执字第237号协助执行通知书,继续查封上述土地至2018年12月30日。2016年9月30日,本院作出(2016)鲁01执恢198号执行裁定,查封被执行人晨光公司位于济南市历下区茂岭山路1号“山久水园”项目7、8号楼共计30套房屋。2016年10月20日,本院作出(2016)鲁01执恢198-1号执行裁定书,拍卖被执行人晨光公司位于济南市历下区茂岭山路1号“山久水园”项目7、8号楼共计30套房屋,其中包括涉案8号楼1单元1002号房屋。***向本院提出书面异议。本院执行局于2016年11月29日作出(2016)鲁01执异703号执行裁定书,认为***申请法院排除执行的异议请求,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,裁定驳回案外人***的异议请求。***不服该执行裁定,提起本案诉讼。
2009年7月10日,晨光公司与港基公司签订《建设工程施工合同》,约定港基公司承包济南市历下区茂岭山路1号山久水园2#、3#、5#、6#楼、公建及地下车库工程施工图纸内的全部内容。晨光公司与港基公司于2009年3月30日签订补充协议,约定双方同意如发包方工程款不能按期支付及港基公司为晨光公司垫付前期开发手续500万元不能按时归还,承包方可以将该建设工程(房产)留置。双方同意上述房产(建设工程)按每平方米4000元计算,折抵工程款。发包方保证承包方留置的上述房产的对外转让,并为承包方提供相关手续。
2013年12月12日,济南市委、市政府召开会议,专题研究了“山久水园”项目有关问题。2014年1月11日,济南市处理信访突出问题及群众性事件联席会议确定,同意西侧加建部分尽快复工,公建按现状封顶不再续建,住宅建至地上11层封顶,由济南市历下区负责该项目有关问题的善后处理工作。2015年7月3日,济南市历下区人民政府山久水园工作组召开会议确定,为确保各施工方的合法利益不受损失,以7、8号楼部分房产抵港基公司、汶上一建公司工程欠款。
2015年7月3日,晨光公司与港基公司签订《还款协议》,并附有附件。《还款协议》载明:鉴于双方签订的山久水园2#、3#、5#、6#楼、公建及地下车库建设工程施工合同及其它相关协议中关于拖欠工程款支付的问题,晨光公司将用开发的山久水园7#、8#的部分房产抵顶港基公司部分工程款。附件中载明所涉及房产包括8号楼1单元301、302、303、401、402、403、404、405、406、407、501、502、503、504、505、506、507、601、602、603、604、605、606、607、701、702、703、704、705、706、707、801、802、803、804、805、806、807、901、902、903、904、905、906、907、1001、1002、1003、1004、1005、1006、1007、1101、1102、1103、1104、1105、1106、1107及部分地下室。
对于以房抵工程款所涉及房屋与法院所查封房屋的房号之间关系,***提交晨光公司、港基公司第三项目部、鲁福公司盖章的《关于山东晨光房地产开发有限公司以房抵山东港基建设集团及山东鲁福建筑安装有限公司工程款说明》,载明:山久水园8#楼因原设计图纸为一层7户,经建设单位同意,将第二户与第三户合并为一户,将第四户与第五户合并为一户。以8#楼一单元第3层为例:8-1-301(不变),8-1-302、8-1-303合并为8-1-302,8-1-304、8-1-305合并为8-1-303,8-1-306改为8-1-304,8-1-307改为8-1-305。该说明加盖三方印章。据此说明,晨光公司向港基公司以部分房产抵顶部分工程款所涉及房产变更后的房号包括本案所诉及1002号房产。
2016年4月26日,***与晨光公司签订商品房买卖合同,约定***购买济南市历下区茂岭山路1号“山久水园”第8幢1单元1002号房,总价款660990元。2016年4月26日的收款收据载明:今收到***山久水园购房款8-1-1002,摘由:港基收取抵工程款。金额:660990元。该收据加盖晨光公司财务专用章。***称商品房买卖合同虽然是和晨光公司签的,但实际是买的港基公司的,款项也支付给了港基公司;港基公司第三项目部于2016年4月26日将涉案房屋交付给***。港基公司及晨光公司认可***将上述款项支付给了港基公司,认可港基公司第三项目部于2016年4月26日将涉案房屋交付给***。
2017年7月21日,经建设单位晨光公司、设计单位上海开艺设计有限公司、监理单位山东天际线项目管理有限公司,施工单位鲁福公司共同检查验收,鲁福公司承建设的8号楼工程达到合格标准。
2018年8月24日,济南市历下区人民政府山久水园项目工作组出具《关于山久水园项目查封房产的情况介绍》,部分内容为:2016年10月20日济南市中级人民法院下达了关于凌志忠与晨光公司民间借贷纠纷一案的执行裁定书,对该项目7、8号楼部分房屋进行查封,准备评估拍卖。但是,山久水园7、8号楼主要用于偿还山久水园2、3、5、6号楼工程欠款及缴纳项目配套工程费,由第一项目部自筹资金建设,晨光公司无任何资金及其他投入,晨光公司与第一项目部负责人李鸣、宋若漪及项目建筑公司山东港基公司范士猛签订有《三方协议》,苏彪对7、8号楼没有所有权、处置权。其中8号楼的26套房屋被以房抵工程款的方式抵顶给港基公司及鲁福公司,以上两家建筑公司为尽快回笼资金发放农民工工资,已将房屋出售,在签订销售合同的同时将房屋交付业主,并且业主已经入住。
本院认为,首先,港基公司与晨光公司的以房抵债关系真实、合法。济南市委、市政府、历下区人民政府为解决“山水久园”项目问题,确定了“……同意西侧加建部分尽快复工,公建按现状封顶不再续建,住宅建至地上11层封顶”及“为确保各施工方的合法利益不受损失,确定以7、8号楼部分房产抵港基公司、汶上一建工程欠款”的原则。2015年7月3日,晨光公司与港基公司签订还款协议及附件,以涉案房产在内的8号楼部分房产抵顶晨光公司应向港基公司支付的工程款。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定,建设工程施工合同无效,但建设工程经竣工验收合格,承包人请求参照合同约定支付工程价款的,应予支持。本案8号楼虽未取得建设工程规划许可,晨光公司与港基公司的建设工程施工合同无效,但港基公司承建的工程经竣工验收合格,港基公司与晨光公司达成以房屋抵顶工程款的还款协议及附件,系双方真实意思表示,合法有效,由此港基公司与晨光公司的以房抵债关系真实、合法。其次,涉案房产在内的8号楼不属于2008年12月30日法院查封的财产范围。《中华人民共和国物权法》第二百条规定,建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。参照上述规定,人民法院对建设用地使用权查封后,在该土地上新增的建筑物不属于查封财产。本院于2008年12月30日查封涉案土地使用权时,仅要求“查封期间不得转让,设定他项权利”,且涉案房产在内的8号楼尚不存在。故涉案房产在内的8号楼不属于2008年12月30日法院查封的财产范围。
根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予以支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户。根据此条的规定,第一,如前所述,晨光公司与港基公司的以房抵债关系真实合法。后港基公司将涉案房产卖给***,2016年4月26日***与晨光公司签订商品房买卖合同,早于2016年9月30日法院查封包括涉案房产在内的7、8号楼30套房产的时间。第二,根据济南市历下区人民政府山久水园项目工作组出具《关于山久水园项目查封房产的情况介绍》及***、港基公司、晨光公司的陈述,在2016年9月30日法院查封包括涉案房产在内的7、8号楼30套房产前,***已经合法占有了涉案房产。第三,***已向港基公司支付了全部价款。第四,关于涉案房产未办理过户登记是否属于***的原因。涉案工程未取得建设工程规划许可,客观上晨光公司无法取得产权登记,亦无法为***办理过户手续。因此,涉案房产不能办理过户登记非***原因。
综上,***要求不得执行涉案房产的主张,符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定,应予支持。但***请求确认涉案房产归其所有,依据不足,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(一)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
一、不得执行位于济南市历下区茂岭山路1号“山久水园”8号楼1单元1002号房屋;
二、驳回***的其他诉讼请求。
案件受理费10410元,由凌志忠负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长  郭维敬
审 判 员  陈 勇
人民陪审员  王东华

二〇一八年九月十二日
法官 助理  宋文华
书 记 员  吴颖颖
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