***人民法院

 

民事判决书

 

 

（2016）浙0105民初3867号

原告浙江常升建设有限公司，住所地杭州市西湖区文新街道古墩路xx号西城新座xx楼xx室。

法定代表人张建栋，董事长。

委托代理人（特别授权）许晓晓，浙江国圣律师事务所律师，

被告浙江富强置业有限公司，住所地***丰潭路xxx号银泰城x幢xxx-x。

法定代表人王立勇，董事长。

委托代理人（特别授权）汪小燕、李中钢，浙江路成律师事务所律师。

原告浙江常升建设有限公司（以下简称原告）为与被告浙江富强置业有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年6月2日向本院提起诉讼,本院于同日受理后，依法适用简易程序于2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告常升公司委托代理人许晓晓、被告富强公司的委托代理人汪小燕、李中钢到庭参加诉讼。本院曾主持双方当事人调解，本案现已审理终结。

原告诉称：2012年12月5日，原、被告就购买***银泰城x幢xxx室房屋签订了《杭州市房屋转让合同》，合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。2014年10月，原告完成所购房屋的装修工作，并计划于2014年12月底前入住。但在2014年11月中旬，原告发现房屋所在大楼屋顶的大型排烟风机异味浓重并且伴有噪声和震动，致使无法入住办公，对此原告与被告多次进行交涉，并于2015年1月21日函告被告，要求对屋顶大型排烟风机进行整改，但被告收到上述函件后仍然迟迟未能与浙江南都物业服务股份有限公司协调处理好此事，直至2015年3月，才对屋顶的大型排烟风机整改完成，2015年7月，原告才得以入住该房屋。原告认为根据双方签订的《杭州市房屋转让合同》第四条之约定，被告向原告交付的房屋“应具备房屋正常使用的基本条件”，基于此，被告交付的房屋屋顶大型排烟风机存在异味、噪声和震动问题，影响房屋正常使用的行为已构成违约，被告应赔偿原告2014年12月至2015年7月不能入住期间的房屋租金损失及物业费损失，综上，原告起诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告2014年12月至2015年7月不能入住期间的房屋租金损失457210元及物业费损失49103元，合计506313元；2、诉讼费被告承担。

被告富强公司辩称：原告诉请没有事实和法律依据，一、安设的油烟管道和排油烟机并不属于双方《杭州市房屋转让合同》第四条约定的房屋正常使用的基本条件之一，该基本条件明确为“用水、用电、道路、电讯”，从该约定列举的用水、用电、道路、电讯，应为建设工程项目对外衔接的“三通”、“四通”等，而并不包括建设工程项目本身建设过程中或交付使用后产生的质量保修或维修问题。二、案涉油烟管道和排油烟机竣工验收合格，不存在原告所诉的质量问题，而是交付使用后产生的保修或维修问题。案涉房屋毗邻的商场部分于2013年9月28日后不久就已经交付使用，案涉的油烟管道和排油烟机同时交付使用。至2014年4月18日，案涉房屋交付，原告经验收无任何异议提出，故案涉油烟管道和排油烟机不存在原告诉称的质量问题，而是交付使用后产生的保修或维修问题。否则原告早就应该发现并向物业或者我公司提出。三、案涉的油烟管道和排油烟机的保修或维修，并没有影响原告的正常入住使用，不能入住使用系由其他原因造成。2015年1月21日我公司接到原告的公函投诉后，随即于2015年1月28日给予了《回复函》确定了优化改造方案并原定于2015年春节前完成，后由于春节等缘故延后，至2015年3月24日前就已经完成了优化改造方案（对此有物业公司的回访记录为证，回访记录时间是2015年3月24日）。我公司从接到投诉到实地踏看，与相关单位协商沟通和确定优化改造方案，并实施完成，一共只用了2个月不到时间，且中间还隔了个春节。对此原告也自认于2015年3月优化改造完成。原告是2014年4月30日与物业公司签订的《装饰装修管理服务协议》，该协议约定装修工程期限自2014年4月30日开始，但何时结束并没有明确。同时按照该协议约定，原告还需要办理包括消防在内的各项审批或报备手续，但是至2015年6月23日、27日，物业公司仍在催促原告进行消防整改和办理消防报批相关手续，至今原告还没有在物业公司办结装饰装修完工手续，2014年4月30日缴纳的5000元保证金也没有办理退还，如果是案涉的油烟管道和排油烟机造成影响不能入住使用，那么在2015年3月24日前优化改造实施完毕后，原告为何仍没有入住办公？实际上其无法入住的原因是装饰装修以及消防报批相关手续没有完成所致。四、原告所称租金损失并不存在也缺乏证据。案涉房屋是原告自己使用的房屋，而非出租的房屋，其提交的证据房屋租赁合同，没有相关的支付凭证以及税务部分开具房屋租赁专用发票佐证，同时根据我国《房地产估价规范》规定，与案涉房屋不具有直接的可比性，对此我公司了解到的同期与案涉房屋毗邻的类似房屋的租赁价格为2.6元/㎡/天。综上所述，被告认为原告诉称装饰装修2014年10月就已经完成并没有证据证明，诉称2014年11月中旬发现案涉的油烟管道和排油烟机异味严重并且伴有噪音和振动致使无法入住办公、计划于2014年12月底前入住没有证据证明，也均与事实不符，请求驳回原告的诉讼请求。

原告为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据材料：

1、杭州市房屋转让合同、补充协议，证明原被告之间的房屋买卖合同权利义务关系。

2、《致浙江南都物业管理有限公司函》、文件签收回执单，

3、《南都物业（外部）协作事项联系单》，证据2-3共同证明原告就屋顶大型排烟风机向南都物业公司投诉，南都物业公司确认屋顶大型排烟风机存在问题，涉案房屋存在安全隐患，并向被告发生联系单建议整改的事实。

4、《公函》、文件签收回执单，证明原告就屋顶大型排烟风机问题发函要求南都物业公司、被告进行答复并整改的事实。

5、《函》，

6、EMS邮件回执单，证据5-6共同证明原告就屋顶大型排烟风机问题致使其延期入住办公要求南都物业公司和被告赔偿损失的事实。

7、（2015）杭拱民初字第2386号民事判决书，证明***人民法院查明被告向原告交付的房屋“因油烟机震动和房屋裂缝影响房屋使用”，被告行为已经构成违约的事实。

8、房屋租赁合同，证明原告不能入住期间的租金损失。

9、杭州银泰城2015年物业费缴纳通知单，

10、余杭农村商业银行扣款通知书，

11、物业费发票，证据9-11共同证明原告不能入住期间的物业费损失。

被告向本院提交如下证据材料：

1、交工验收证书、竣工验收记录、产品合格证，证明案涉的油烟管道和排油烟机经过开机试车，于2013年9月28日竣工验收合格以及排油烟机产品合格。

2、交付手续单及交付结算书，证明2014年4月18日，案涉房屋交付，原告常升公司经验收无任何异议提出。

3、装饰装修管理服务协议、装修施工须知、装修施工单位承诺书、装修施工单位消防管理责任书、装修期间公共区域成品保护承诺书、公共部位装修受损修复委托服务协议、装修施工前检查承诺书、物业排他性使用承诺书、装修保证金5000元收款收据。证明原告是2014年4月30日与物业公司签订《装饰装修管理服务协议》，该协议约定装修工程期限自2014年4月30日开始，但何时结束并没有明确。按照该协议约定，原告常升公司还需要办理包括消防在内的各项审批或者报备手续以及原告公司缴纳了装修保证金5000元的事实。

4、温馨提示（2014年12月16日）及照片、（2014年12月23日）及照片，证明至2015年6月23日、27日，物业公司仍在催促原告进行消防整改和办理消防报批相关手续。

5、回复函，证明2015年1月21日我公司接到原告的《公函》投诉后，随即于2015年1月28日给予回复函确定了优化改造方案并原定2015年春节前完成。

6、回访记录，证明由于春节等缘故延后至2015年3月24日前就已经完成了优化改造（物业回访记录时间是2015年3月24日）。

7、函，证明原告诉称装饰装修2014年10月就已经完成并没有证据证明，诉称2014年11月中旬发现案涉的油烟管道和排油烟机异味严重并伴有噪音和振动无法入住办公以及计划于2014年12月底前入住没有证据证明，也与事实不符。且该诉称在开始的投诉往来函件中没有提及，直到2015年9月24日为了不缴纳2015年相关物业费才首次提出。

8、房屋租赁合同，证明同时期与案涉房屋毗邻的类似房屋的租赁价格是2.6元/平方米/天。

原、被告提交的证据材料，经当庭质证，双方发表如下质证意见：

（一）、被告对原告提交的证据1真实性无异议，对关联性有异议，认为该合同第四条与本案风机问题无关，什么情况算违约，违约后承担什么责任并没有约定。证据2不是原件，不能证明案涉房屋存在隐患，浙江南都物业管理有限公司并非专业机构，其表述不能证明什么，因大型风机的问题导致房屋屋顶有裂缝是不符合常理的。对证据3联系单是否收到不确定，因为是浙江南都物业管理有限公司的操作。对证据4真实性无异议，回执的确是那个时间收到的，但不存在他们投诉中称的油烟问题、噪音问题，不能达到原告的证明对象。对证据5、6真实性有异议，认为被告没有收到。2015年9月24日前原告未提出何时候出现质量问题，这个函能反映发现问题到七月没有交物业费，这个函的目的就是为了不缴纳物业费。对证据7真实性无异议，对关联性有异议，被告没有参加该案审理，原告的证明目的不能成立。对证据8租赁合同被告不是当事人，被告不清楚，与本案无关联性，不能达到证明目的。对证据9-11真实性无异议，对关联性有异议，房屋按照买卖合同验收后产生物业费是按照合同约定，原告是该缴纳的，不存在因本案的原因要被告承担原告损失。

（二）、原告对被告提交的证据1认为被告应当提交证据证明油烟机设计合理性。对证据2证明对象有异议，不能达到被告证明目的。原告对房屋的主体结构和地基框架无异议，但原告对房屋其他质量问题有异议。对证据3关联性有异议，对证据4由于是第三方形成的材料，无法确定原告是否知晓和收到这个材料，对关联性和证明对象有异议。对证据5真实性无法认定，无法证明是否按照改造方案进行。对证据6真实性不予认定。对证据7真实性没有异议，对证明对象有异议。证据8是第三方的证据材料，对该证据三性和证明对象有异议。

上述证据经庭审质证，本院对该些证据的真实性予以认定，对证明事实予以综合认定。

根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定案件事实如下：

2012年12月5日，原告浙江常升建设有限公司（乙方）与被告浙江富强置业有限公司（甲方）签订了《杭州市房屋转让合同》，约定乙方向甲方购买坐落于***银泰城x幢xxx室房屋，建筑面积为（暂定）712.17平方米，房屋用途为商业用房，按建筑面积计算，该房屋单价为（人民币）每平方米21062.39元，总计15000000元。合同第四条约定，甲方应在2013年12月31日前，将符合下列各项条件的房产交付乙方使用：1、建设工程经竣工验收合格；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、电讯等具备商品房正常使用的基本条件；……。另双方还签订《补充协议》一份作为合同的附件，其中补充协议第六条第2款约定：房产交付使用时，乙方对房产及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，甲方应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方均有权委托有资质的质量鉴定单位进行质量检测。

2014年4月18日，原、被告双方签订了交付结算书，交付结算书中双方确认：2014年4月18日甲乙双方对坐落杭州银泰城x幢xxx室房屋进行验收交接，双方确认甲方交付给乙方的房屋实测建筑面积715.79平方米，总房价款为15076248元，该商品房在开发过程中未遇到《杭州市房屋转让合同》第四条约定的可以免责的特殊原因，该商品房按约于2014年3月31日向乙方交付，属按期交付，乙方无异议。甲方已按《杭州市房屋转让合同》的约定履行交房义务，乙方无异议。2015年1月6日，原告向浙江南都物业管理有限公司（以下简称南都物业公司）发函称，西城银泰x楼屋顶安装的两台大型排油烟风机运行时造成原告17-18层办公室油烟味浓、震动和噪声问题。2015年1月7日南都物业公司向被告、杭州银泰购物中心有限公司、杭州银泰购物中心有限公司商业管理分公司发送联系单，认为其与银泰商管暖通主管经现场查看后，发现杭州银泰城x座楼面排烟风机存在未安装消声器、避震垫、油烟净化机组、屋面女儿墙上与幕墙钢架之间缝隙未封堵、屋面因风机震动产生裂缝存在安全隐患等问题，建议整改。2015年1月21日，原告就该问题又致函被告，被告遂安排整改，原告确认上述问题于2015年3月底前已整改完毕。

本院认为：原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约全面履行各自的义务。本案中原告于2014年4月18日与被告办理完毕交房验接手续，被告在合同约定的交房之日已按照双方合同约定履行交付相应房屋的义务，且原告未在约定期限提出异议。根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十二条及十三条规定，因房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的买受人可请求赔偿损失，但并非存在任何质量问题或者局部设施不符合约定，买受人都可以据此要求出卖人承担赔偿责任。本案中原告诉称所购买房屋楼顶风机运行时造成其17-18层办公室油烟味浓、震动和噪声问题，既不是房屋主体结构质量问题，也不属于严重影响正常居住使用的房屋本身质量问题，经本院释明，原告仍坚持以此理由要求被告承担相应损失，该理由不能成立且与事实不符；原告亦未能举证证明被告所交付的案涉房屋未符合双方合同中第四条约定的相关条件，故对原告要求富强公司赔偿相关租金损失及物业费损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告浙江常升建设有限公司的诉讼请求。

案件受理费减半收取4432元，由原告浙江常升建设有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。

 

 

代理审判员　　邓瑶

 

                             二0一六年十月三十日

 

代书记员林珊珊