四川省都江堰市人民法院
民事判决书
(2018)川0181民初2019号
原告：四川逸岭锦江物业服务有限公司。住所地：四川省成都市武侯区二环路南四段**号。
法定代表人：舒阳全，该公司总经理。
委托诉讼代理人：***，该公司员工。
委托诉讼代理人：程翠英，四川金迪律师事务所律师。
被告：成都中铁二局美视达科技有限公司。住所地：四川省成都市马家花园路**号（中铁二局调度大楼*楼）。
法定代表人：**，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：***，四川衡平律师事务律师。
原告四川逸岭锦江物业服务有限公司（以下简称：逸岭锦江公司）与被告成都中铁二局美视达科技有限公司（以下简称：美视达公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月16日受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告逸岭锦江公司的委托诉讼代理人***、程翠英，被告美视达公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告逸岭锦江公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付2017年1月1日至2018年2月28日拖欠的物业服务费38909.36元，并支付违约金1000元；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2013年购买位于都江堰市房屋，总面积692.81平方米，2013年，原、被告双方签订《前期物业服务协议》一份，按照约定，被告应向原告交纳4元/平方米/月的物业服务费，被告每月应向原告支付物业服务费2771.24元，被告前期只将物业服务费支付到2016年12月31日，从2017年1月1日起至今的物业服务费一直拖延不付，虽经原告多次催促，但被告都已种种理由和借口拒绝支付，此举不但侵害了原告的合法权益，也严重影响到整个小区正常的物业管理工作，故涉讼。
被告美视达公司辩称：原告作为物业管理公司，应当依法依约履行管理义务，但是原告公然违反约定，没有召开业主大会，征得业主同意，以修建物业用房为由，占有小区公共绿地，修建房屋用于私人居住，长期侵犯小区业主的权利。原告未尽维修管理义务，在维修变电站时接错线路，导致原告20、21栋房屋内大部分家电受损，维修费用高达92635元，并造成被告长达一个月无法正常使用房屋，原告除应当赔偿被告损失费，还因就其违约行为减免物业费。根据房产证显示案涉房屋的产权面积是690.27平方米应当以此面积作为计算物业费的依据。但是原告原多收取的金额应当在被告欠款中予以抵扣。原告关于违约金主张过高，应予以调减。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告美视达公司购买成都泰逸置业有限公司开发销售的位于都江堰市泰逸·青城山水（逸岭·锦江）20幢房屋，建筑面积为690.27平方米。2013年4月30日，原告逸岭锦江公司（甲方）与被告美视达公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，载明被告美视达公司所购前述房屋为别墅，建筑面积为690.27平方米，原告逸岭锦江公司提供物业服务，包括对房屋共用部位及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和次序的活动等内容，被告美视达公司按4元/平方米/月缴纳物业服务费，并在前一期物业服务费到期前15天内预付后一年的费用，并约定“一、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。……三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日千分之一交纳违约金，或中止部分或全部物业服务直至交清应交费用。”。
被告美视达公司按照692.81平方米的面积标准缴纳了案涉房屋2015年、2016年全年的物业服务费，后未再缴纳物业服务费。2017年10月18日，原告逸岭锦江公司在案涉房屋门口张贴《催费通知书》，催缴物业服务费;亦向被告美视达公司邮寄律师函。
庭审中，原、被告双方均确认案涉房屋在2015年、2016年因多计算了案涉房屋面积，故被告美视达公司共计多缴纳了物业服务费447.04元，原告逸岭锦江公司主张在缴纳该次物业服务费时予以抵扣，被告美视达公司亦对该计算方式无异议。
另查明，被告美视达公司因原告逸岭锦江公司电力维修接线错误导致其案涉房屋内家用电器受损，因而产生维修费等财产损害赔偿纠纷一案已由本院（2018）川0181民初2482号案件受理。
上述事实有原、被告双方的陈述及原告逸岭锦江公司提供的以下证据：1、原、被告身份信息；2、《商品房买卖合同》；3、《前期物业服务协议临时管理规约》；4、催费通知书；5、快递单；被告提交的房屋所有权证等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为：原、被告间的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，原告逸岭锦江公司工商登记的经营范围包含物业管理等，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，被告美视达公司应当履行《前期物业服务协议》载明的支付物业服务费的义务。因此，对原告逸岭锦江公司要求被告美视达公司支付2017年1月1日至2018年2月28日欠缴的物业服务费的主张本院予以支持，其金额应为38655.12元（4元/平方米/月×690.27平方米×14月）。鉴于原、被告双方在庭审中均认可被告美视达公司原在缴纳2015年及2016年的物业服务费时多缴纳的447.04元应在本案中予以抵扣，故，本院认定被告美视达公司应当向原告逸岭锦江公司缴纳2017年1月1日至2018年2月28日的物业服务费38208.08元（38655.12元－447.04元）。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院综合本案所涉合同的实际履行情况、当事人的违约情形及原告的损失情况等，对原告逸岭锦江公司主张的违约金酌情调减为650元。
对被告美视达公司关于原告逸岭锦江公司违反约定，没有召开业主大会、征得业主同意，以修建物业用房为由，占有小区公共绿地，修建房屋用于私人居住，长期侵犯小区业主的权利的抗辩，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告美视达公司仅提供案涉房屋所在小区内的照片五张，并不能证明其主张；且《前期物业服务协议》中对原告逸岭锦江公司违约行为的约定，并无扣减相应物业服务费的内容。同时，对被告美视达公司关于原告逸岭锦江公司未尽维修管理义务，在维修变电站时接错线路，导致原告20、21栋房屋内大部分家电受损，产生维修费用，并造成损失的抗辩，本院认为，该纠纷已由本院（2018）川0181民初2482号案件受理，因此在本案中不予处理。故，对被告美视达公司的前述抗辩本院均不予采信。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告成都中铁二局美视达科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川逸岭锦江物业服务有限公司支付欠付的2017年1月1日至2018年2月28日的物业服务费38208.08元；
二、被告成都中铁二局美视达科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川逸岭锦江物业服务有限公司支付违约金650元；
三、驳回原告四川逸岭锦江物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费798元，减半收取399元，由被告成都中铁二局美视达科技有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员**
二〇一八年七月九日
书记员*也