湖南省桂阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1021民初1147号
原告：付海根，男，1982年5月7日生，汉族，住湖南省桂阳县光明乡麻料村*组。
委托诉讼代理人：肖良东，湖南锐鹏律师事务所律师，代理权限系一般代理。
被告：颜世龙，男，1958年3月6日生，汉族，住湖南省桂阳县城关镇向阳路**号。
委托诉讼代理人:颜俊琼，女，住湖南省桂阳县城关镇向阳路**号，系被告颜世龙女儿，代理权限系一般代理。
被告:郴州市水电建设公司，住所地湖南省郴州市北湖区国庆南路36号12栋。
法定代表人:胡爱国，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：龙云飞，系该公司法律顾问，代理权限系特别授权。
原告付海根诉被告颜世龙、郴州市水电建设公司（以下简称水电公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序，分别于2017年9月5日、2017年11月29日公开开庭进行了审理。本案原告付海根及委托诉讼代理人肖良东、被告颜世龙的委托诉讼代理人颜俊琼、水电公司的委托诉讼代理人龙云飞第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭被告颜世龙的委托诉讼代理人颜俊琼未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告《房屋买卖协议》；2、两被告返还原告购房款34.2万；3、两被告自原告交房款之日起至清偿之日按人民银行公布的3-5年期贷款基准利率的1.5倍赔偿原告损失（暂计算至2017年6月30日为90917元）;4、两被告承担本案诉讼费用。法庭辩论终结前，原告变更第一项诉讼请求为确认原、被告签订的《房屋买卖协议》无效；变更第三项诉讼请求为两被告自2014年12月1日起按月息两分计赔原告损失，直至实际清偿之日止。事实与理由：2014年3月20日，原告经人介绍与被告签订《房屋买卖协议》，购买位于桂国用（2012）673号国有土地使用权范围内的桂阳县晓园小区第八幢独立单元106号商品房，并按约定于当日交首付款34.2万元。2014年7月，因晓园小区项目涉嫌违法建设行为，被相关部门责令停工接受调查，至今尚未复工，致使原告所购商品房无法交付。据原告了解，被告至今未获得该商品房的预售许可证，且该项目土地使用权人并非被告，被告对该土地使用权内建筑物无权处分。故原告诉至法院。
被告水电公司辩称，水电公司没有开发建设晓园小区，也未与原告签订房屋买卖合同，原告提交的房屋买卖协议上郴州市水电建设公司桂阳晓园小区项目部的签章是伪造的，水电公司也没有收原告的购房款，与被告颜世龙亦无挂靠关系，不应当承担责任。
被告颜世龙辩称，晓园小区系桂阳县房产管理局（以下简称桂阳县房管局）与桂阳县纪委的单位集资房，无法办理商品房预售许可证。整个小区超出规划1万多平米，现在建设规划手续正在办理过程中，涉案房屋最终能够合规。经桂阳县房管局同意，晓园小区第3栋、第5栋、第8栋临路门面、房产所有权归颜世龙，颜世龙有权出售、转让、抵押，原告所购买的房屋即在其中。另外被告颜世龙是以个人名义通过中介出售房屋而非水电公司的名义。当时与原告第一次签的购房合同不是针对本案涉案房屋，后来因原告要求换房，才有了现在的合同。被告颜世龙带原告看房时，给原告看了关于房屋建设及权属的相关证明文件。原告要换房时被告颜世龙也劝原告不要换房。被告颜世龙同意原告退房的请求，但原告自身也有过错，应当自行承担利息损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权向桂阳县房管局合伙建房领导小组办公室（以下简称合伙建房领导小组，该小组系桂阳县房管局晓园小区集资建房户自发成立）调取了证据，并依法组织进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据本院依法认定如下：1、房屋买卖协议，该证能证明原告向被告颜世龙购房事实，购房协议上亦加盖郴州市水电建设公司桂阳晓园小区项目部的公章，本院予以认可。2、桂整违建办函【2015】36号，该函内容系证明晓园小区项目涉嫌违法建设，本院予以认可。3、桂国用（2012）第0673号国有土地使用权证，该证能证明被告颜世龙及水电公司对涉案房屋土地无使用权，本院予以认可。4、桂阳县建设工程质量安全监督站的回复，该证受监工程概况虽注明施工单位为被告水电公司，但经本院调查核实，不能确认被告水电公司系晓园小区的施工单位。5、桂阳县晓园住宅小区建设工程施工合同，该证能证明案外人江俊东等人与土地使用权人代表就晓园小区项目签订施工合同，本院予以认可。6、建设局给政府打的报告，该证无法证明涉案房屋所在晓园小区第八栋独立单元已经获得合法审批。7、内部责任承包合同，该证显示晓园小区2、3栋及5-8栋承建方为郴州市水电建设公司建筑工程处，合同末尾有该处签章及甲方代表江俊林签字。被告颜世龙作为晓园小区施工项目部代表签字。8、授权委托书，该证授权被告颜世龙全权负责晓园小区施工事宜，末尾处加盖郴州市水电建设公司建筑工程处公章，并有授权代表江俊东签字。结合庭审调查，证据7、8末尾的公章虽与被告水电公司关联，但亦不能说明被告水电公司系晓园小区的承包人及证据7、8的行为系被告水电公司的行为。9、《桂阳县晓园小区第五栋第八栋建设工程施工补充协议》，10、合伙建房领导小组证明。以上证据的真实性本院予以确认，两份证据从形式上认可被告颜世龙对晓园小区第5、8栋所新建负一层、负二层和原车库改住宅层及住宅一层（8号栋102房除外）享有权利可以处置，本院予以认定。11、原告的询问笔录，结合庭审调查及生活经验推断，本院认可原告已查看证据5、7、8、9等证明文件再购房。
本院经审理查明事实如下：2014年初被告颜世龙以个人名义委托房屋中介出售晓园小区部分房屋。在查看被告颜世龙提供的房屋基本文件后，经过反复协商，原告向被告颜世龙购买位于桂阳县城关镇园艺东路南侧第二排（桂国用【2012】673号）地块的晓园小区第八幢独立单元106号房。2014年3月20日原告与被告颜世龙签订《房屋买卖协议》及《补充协议》，被告颜世龙在协议上加盖郴州市水电建设公司桂阳晓园小区项目部公章。原告将购房款转至被告颜世龙个人银行账户，被告颜世龙向原告出具收款收据。
2015年7月20日，晓园小区项目因涉嫌违规建设受群众举报，桂阳县集中整治违法建设专项工作领导小组具函要求进行及时查处。至今，晓园小区包含7#、8#栋在内仍存在未办理施工许可证、未按规划审批内容建设等问题。
被告颜世龙陈述，名为郴州市水电建设公司桂阳晓园小区项目部公章是其根据与郴州市水电建设公司建筑工程处签订的内部承包合同以及郴州市水电建设公司建筑工程处的授权委托书自行刻印。
原告知道房屋无法交付后向被告颜世龙要求退房，被告颜世龙于2014年10月28日向原告出具承诺书承诺2014年11月30日以前向原告退还全部购房款，如无法按时退还则向原告支付购房款2分的利息。
本院认为，案系房屋买卖合同纠纷，本案争议焦点主要有三。焦点一：涉案房屋买卖合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同违反法律行政法规的强制性规定应属无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让。从现有证据看，涉案房屋属于晓园小区项目超审批超规划建设范围，没有建设施工许可证，系违法违规建筑，不得作为房屋买卖合同的标的物进行交易。故涉案房屋买卖合同因标的物违法而无效。
焦点二：被告水电公司是否是合同相对方，是否应与被告颜世龙共同承担返还原告购房款的责任。原告认为，根据内部承包合同、授权委托书及被告颜世龙等人陈述可以推断被告颜世龙挂靠被告水电公司或者被告颜世龙通过第三方挂靠被告水电公司。被告水电公司应对挂靠人的不当行为承担监管义务及不利后果。此外，涉案房屋买卖合同上加盖与被告水电公司名称关联的项目部公章，即使公章是被告颜世龙私刻，也是经过郴州市水电建设公司建筑工程处授权刻印，原告有理由相信被告水电公司也是售房人，被告颜世龙的行为构成表见代理，被告水电公司应承担责任。本院认为，首先从被告颜世龙与原告各自陈述的缔约过程来看，原、被告均认可房屋是被告颜世龙所有，原告是向被告颜世龙购买房屋。且原告作为一个具有通常理性的买受人，不可能在没有任何文件示下的情况下向被告颜世龙付款购房，其必然是查看被告颜世龙提供的相关文件后产生被告颜世龙享有涉案房屋所有权的内心确信才与之交易，购房款也是直接转至被告颜世龙账户。因此，对原告与被告颜世龙来说，售房意思表示的发出方是被告颜世龙，交易的标的物也是属被告颜世龙所有而非被告水电公司。其次，现桂阳县晓园住宅小区建设工程施工合同签订人并非被告水电公司，也无证据显示该施工合同的签订人系被告水电公司职工并履行职责，且现有证据无法认定被告颜世龙自己或者通过第三人挂靠被告水电公司。鉴于被告颜世龙的售房意思表示，即使存在挂靠关系，也并非被挂靠人承担民事责任的充分条件。第三，涉案房屋买卖协议上公章为被告颜世龙私刻。虽然被告颜世龙陈述其是根据内部承包合同及授权委托书刻章，但内部承包合同、授权委托书的签署人为郴州市水电建设公司建筑工程处，该工程处名称上虽与被告水电公司关联，但结合庭审调查不能认定该工程处属被告水电公司部门，也无证据显示被告水电公司在其他具有公示力的场合使用过该工程处公章。因此，郴州市水电建设公司建筑工程处的行为不能视为被告水电公司的行为。最后，具体到原告所见授权委托书的授权内容本身，也仅针对晓园小区施工事宜而不包含出售房屋。综上，房屋买卖协议仅约束原告与被告颜世龙，被告水电公司无需承担返还原告购房款的责任。
焦点三：被告颜世龙是否应当承担原告利息损失。被告颜世龙将未取得合法手续的房屋出售具有主要过错，且其自愿向原告出具承诺书承诺无法按时退房款则向原告支付购房款2分利息。该承诺书不违反法律规定，无证据证明该承诺书意思表示受到胁迫或欺诈，故对原告该项诉请，本院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告付海根与被告颜世龙于2014年3月20日签订的《房屋买卖协议》无效；
二、被告颜世龙返还原告付海根购房款342000元，并自2014年12月1日起按月利率2%计算利息损失直至清偿之日止；
三、驳回原告付海根的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费160元，由被告颜世龙承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 许琳婕
人民陪审员 廖新国
人民陪审员 李海龙
二〇一八年一月二日
书 记 员 张华翌
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。