上海宝绿园林绿化有限公司与上海桂赟实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

来源:中国裁判文书网

案件编号:

案由:

房屋租赁合同纠纷

执行法院:

上海市宝山区人民法院

日期:

2019-04-08
上海市宝山区人民法院
民事判决书
(2019)沪0113民初2508号
原告:上海宝绿园林绿化有限公司,住所地上海市宝山区。
法定代表人:***,总经理。
委托诉讼代理人:殷敏,上海丰启耘律师事务所律师。
委托诉讼代理人:***,上海丰启耘律师事务所律师。
被告:上海桂赟实业发展有限公司,住所地上海市宝山区。
法定代表人:*玉桂,总经理。
委托诉讼代理人:***,上海治学律师事务所律师。
委托诉讼代理人:***,上海瀛泰律师事务所律师。
第三人:上海岩松宾馆有限公司,住所地上海市宝山区友谊路XXX号XXX幢1-4层部分。
法定代表人:***。
第三人:上海喜宝母婴用品中心,住所地上海市宝山区友谊路***号***幢*楼-2。
投资人:***。
第三人:***,女,1952年10月3日生,汉族,住上海市宝山区永清新村***号***室。
原告上海宝绿园林绿化有限公司(以下简称宝绿公司)与被告上海桂赟实业发展有限公司(以下简称桂赟公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年1月7日立案后,依法追加上海岩松宾馆有限公司(以下简称岩松宾馆)、上海喜宝母婴用品中心(以下简称喜宝中心)、***作为第三人参加诉讼,并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宝绿公司的委托诉讼代理人殷敏、***和被告桂赟公司的委托诉讼代理人***、***以及第三人喜宝中心的投资人**红到庭参加诉讼。第三人岩松宾馆、***经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝绿公司向本院提出诉讼请求:要求解除宝绿公司与桂赟公司就上海市宝山区友谊路XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》、《友谊路XXX号房屋补充协议书》,桂赟公司返还系争房屋并支付租金和物业管理费[按每月人民币69,167元(以下币种均为人民币)计算,自2018年6月1日起至合同解除之日止],第三人岩松宾馆、喜宝中心、***一并迁出。事实和理由:2015年6月10日,宝绿公司与桂赟公司签订《房屋租赁合同》,约定宝绿公司将上海市宝山区友谊路XXX号部分房屋(场地)出租给桂赟公司用于经营酒店式公寓,面积1,100平方米,租期2015年12月1日至2024年9月30日,每年租金和物业管理费65万元等。2016年7月26日,双方又签订《友谊路XXX号房屋补充协议书》,增加租赁上海市宝山区友谊路XXX号底层357平方米的房屋,每年租金和物业管理费18万元等。租赁过程中,桂赟公司擅自将部分房屋转租给岩松宾馆、喜宝中心、***使用,并拖欠2018年6月1日以后的租金和物业管理费,构成违约,宝绿公司享有合同解除权,故提出上述请求。
被告桂赟公司辩称,租赁过程中,宝绿公司多次要求提前解除租赁合同,使租赁关系处于不稳定的状态。岩松宾馆是桂赟公司在系争房屋开办的项目公司,2018年4月起,宝绿公司以及系争房屋的产权人上海市宝山区总工会以岩松宾馆的工商注册材料系伪造为由,多次召开协调会议要求桂赟公司停业并解除租赁合同。因双方一直在进行协商和沟通,桂赟公司暂缓支付租金,宝绿公司也未书面通知桂赟公司要求支付租金,故双方对暂停支付租金的行为都是认可的,所以宝绿公司不得以桂赟公司没有支付租金为由解除合同。宝绿公司对桂赟公司使用系争房屋的情况也是清楚的,宝绿公司下属的上海宝美园艺有限公司始终负责系争房屋的物业管理工作,并每周至系争房屋进行核查,而桂赟公司与岩松宾馆等第三人的转租事实已经超过一年,宝绿公司对此是明知的,所以也不能据此解除合同。综上,宝绿公司没有合同解除权,桂赟公司不同意解除合同。合同继续履行,故桂赟公司同意按合同约定向宝绿公司支付租金和物业管理费。
第三人喜宝中心述称,2018年3月,喜宝中心与岩松宾馆签订租赁合同,承租上海市宝山区友谊路XXX号-2底层商铺,经营母婴用品,租期至2024年。目前还在使用,租金支付给岩松宾馆。对于宝绿公司要求解除租赁合同的请求,喜宝中心不发表意见。
第三人岩松宾馆、***未作陈述。
本院经审理认定事实如下:系争房屋的权利人为上海市宝山区总工会。2008年9月12日,上海市宝山区总工会与宝绿公司签订《办公用房交换使用合同》、《补充协议》,其中约定双方交换使用办公用房,由宝绿公司使用系争房屋,期限至2016年9月30日。2014年10月15日,双方签订《补充协议二》,约定交换使用期限延长至2024年9月30日等。
2015年6月10日,宝绿公司(甲方)与桂赟公司(乙方)签订《房屋租赁合同》,约定甲方将上海市宝山区友谊路XXX号部分房屋(场地)出租给乙方用于经营酒店式公寓,面积约1,100平方米;2015年6月10日至2015年11月30日为免租装修期,租期为2015年12月1日至2024年9月30日;2015年12月1日至2018年11月30日,每年租金和物业管理费为65万元;2018年12月1日至2021年11月30日,每年租金和物业管理费为70万元;每半年支付一次,先付后用,每年5月20日前、11月20日前分别支付半年租金和物业管理费;履约保证金20万元。合同9.2.2条约定,乙方拖欠租金累计十五天以上,未经甲方书面同意将租赁标的部分或全部转租供他人使用的,甲方可向乙方发出书面整改通知,乙方在收到书面整改通知后十五日内未予改正,甲方有权以书面通知方式单方面解除合同,收回租赁标的;甲方行使单方面解除权的,乙方应按未满租期期限租金的20%赔偿甲方;乙方应在收到甲方解除合同通知书后十五日内搬离,租赁标的物内不可移动的装饰物品无偿归甲方所有,逾期未搬离的物品作无主物由甲方处置。2016年7月26日,双方又签订《友谊路XXX号房屋补充协议书》,约定增加租赁上海市宝山区友谊路XXX号底层面积约357平方米的房屋,租赁期为2016年8月1日至2024年9月30日,其中2016年8月1日至2016年11月30日为免租装修期;2016年12月1日2019年11月30日,每年租金和物业管理费18万元。上述合同签订后,桂赟公司使用系争房屋,并向宝绿公司支付租赁保证金20万元,付清了2018年5月31日前的全部租金和物业管理费。
审理中,桂赟公司于2019年3月18日向宝绿公司支付855,000元,用于支付2018年6月1日至2019年5月31日的租金和物业管理费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。
双方当事人有争议的事实和证据:桂赟公司向本院提供2017年宝绿公司出具的民事起诉状,该案起诉至本院,以宝绿公司撤诉结案,在该诉状中,宝绿公司已提出桂赟公司未经书面同意擅自转租的事实。桂赟公司表示,系争房屋现由岩松宾馆、喜宝中心、***三家使用,岩松宾馆是桂赟公司开办的项目公司,***于2015年承租,宝绿公司起诉该案时,岩松宾馆、***已经在使用系争房屋。宝绿公司对该证据的真实性没有异议。
本院认为,宝绿公司与桂赟公司签订的《房屋租赁合同》、《友谊路XXX号房屋补充协议书》系当事人真实意思表示,合法有效,双方均应恪守。根据合同约定,乙方拖欠租金累计十五天以上,或未经甲方书面同意转租的,甲方可向乙方发出书面整改通知,乙方在收到书面整改通知后十五日内未予改正,甲方有权以书面通知方式单方面解除合同。本案中,桂赟公司拖欠2018年6月1日后的租金已累计十五天以上,但宝绿公司未按约定发出书面整改通知,未给予桂赟公司整改期限,无法直接获得合同解除权。宝绿公司提起本案诉讼,可视为催告的一种方式,桂赟公司在本案审理过程中将2018年6月1日至2019年5月31日的租金和物业管理费全部付清,已按合同约定履行了付款义务。因此,宝绿公司以桂赟公司拖欠租金为由解除合同的请求,本院不予支持。
根据相关司法解释的规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同的,人民法院不予支持。宝绿公司在2017年向本院提交的民事起诉状中反映桂赟公司有转租情况,但宝绿公司撤回该案起诉后未再提出异议,至今已超过六个月。根据上述规定,宝绿公司以桂赟公司擅自转租为由解除合同的请求,本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第(三)项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条规定,判决如下:
驳回原告上海宝绿园林绿化有限公司要求解除其与被告上海桂赟实业发展有限公司就上海市宝山区友谊路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》、《友谊路XXX号房屋补充协议书》等全部诉讼请求。
案件受理费减半收取3,200元,由原告上海宝绿园林绿化有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员***

二〇一九年四月八日
书记员***
附:相关法律条文
附:相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
……
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
……
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。
……
三、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤,无正当理由拒不到庭,或者未经法庭许可中途退庭的,不影响案件的审理。
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