上海华新建设(集团)有限公司有限公司与被执行人上海联合国际小商品城有限公司建设工程施工合同纠纷其他执行裁定书

来源:中国裁判文书网

案件编号:

案由:

建设工程施工合同纠纷

执行法院:

上海市青浦区人民法院

日期:

2018-04-23
上海市青浦区人民法院
执行裁定书
(2018)沪0118执异82号
异议人(被执行人):上海联合国际小商品城有限公司,住所地上海市青浦区华新镇新谊路。
法定代表人:陈衡,执行董事。
委托诉讼代理人:季泉,***博律师事务所律师。
申请执行人:上海华新建设(集团)有限公司,住所地上海市青浦区。
本院在执行申请执行人上海华新建设(集团)有限公司与被执行人上海联合国际小商品城有限公司建设工程施工合同纠纷一案中,被执行人上海联合国际小商品城有限公司对本院委托评估位于青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号、XXX号房产的评估结果明显低于相邻房产的市场价,认为严重失实,故向本院提出书面执行异议。本院受理后,依法组成合议庭进行审查,现已审查终结。
异议人上海联合国际小商品城有限公司称,青浦法院的(2014)青执字第6963号财产评估结果告知书及上海国城土地房地产估价有限公司的关于对房地产估价报告异议的说明,提出异议:一,关于青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号房产。财产评估结果告知书针对该房产的评估结果为人民币1.8833亿元,明显严重低于市场价,将店铺的评估单价评估为每平方米10,810元,而相邻的楼盘店铺,其中西郊乐缤纷商铺单位每平方米35,000元以上、马路对面的虹桥宝龙城商铺单价每平方米50,000元以上;且2013年就上述房产由奉贤法院委托过评估,评估价为1.81亿元,时隔四年仅升值700余万元,不符合实际情况。二,关于青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号房产。财产评估结果告知书针对该房产的评估结果为1.2539亿元,明显严重低于市场价,将店铺的评估单价评估为每平方米10,400元,而相邻的楼盘店铺,其中西郊乐缤纷商铺单位每平方米35,000元以上、马路对面的虹桥宝龙城商铺单位每平方米50,000元以上;且2013年就上述房产由上海市高院委托过评估,评估价为1.108176亿元,时隔四年仅升值1,000万元,不符合实际情况。三、上海国城土地房地产估价有限公司以“受电商的强势挤压”为由,商业类型房地产价格涨幅较小,是不负责任和不具有专业性的托词。因此,鉴于上海国城土地房地产估价有限公司既无专业水平、更无职业操守,导致财产评估结果告知书的评估结果严重失实,评估结果明显低于相邻房产的市场价。故依法提出异议,请求更换专业评估公司重新评估,纠正错误,维护当事人的合法权益。
本院查明,本院于2013年9月12日立案受理了原告上海华新建设(集团)有限公司诉被告上海联合国际小商品城有限公司建设工程施工合同纠纷一案,并于2014年9月25日作出(2013)青民三(民)初字第3466号民事判决书,判明“一、被告上海联合国际小商品城有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华新建设(集团)有限公司工程款人民币53,320,003元;二、被告上海联合国际小商品城有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华新建设(集团)有限公司逾期付款利息损失(自2012年11月1日起至2013年10月31日止以本金人民币48,869,002.85元计算;2013年11月4日起至本判决生效之日止、以本金52,429,802.97元计算;利率标准均按月息2%计算);三、原告上海华新建设(集团)有限公司可就其施工的上海国际小商品城C区商业中心工程土建工程的拍卖或折价款行使优先受偿权。本案受理费人民币315,086.70元,由被告承担”。2014年11月27日,经上海华新建设(集团)有限公司申请,本院以(2014)青执字第6963号立案执行。执行中,本院于2017年6月16日、11月7日分别作出执行裁定书,裁定拍卖被执行人上海联合国际小商品城有限公司名下的青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号、XXX号的房地产。
2018年2月5日,涉案房屋经评估,本院作出(2014)青执字第6963号财产评估结果告知书,载明,上海市高级人民法院于2017年12月25日委托上海国城土地房地产估价有限公司进行评估,其中青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号的房产以2018年1月10日价值时点的评估价值为18,833万元(估价对象共183套房地产,分别位于1-4层及地下1层,总建筑面积29,474.97平方米,其中地下建筑面积:9,3***.51平方米。以及相应的土地使用权,不包含室内装饰装修);青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号的的房产以2018年1月10日为价值时点的评估价值为12,539万元(包括房屋及相应的土地使用权,不包含室内装饰装修。估价对象共288套房地产,分别位于1-5层,总建筑面积18,516.57平方米)。在上述财产评估结果告知书中并明确“申请执行人、被执行人、担保物权人、优先权人及其他利害关系人若对评估报告有异议,可以在收到评估报告之日起十日内以书面形式向本院提出”等。之后,由于异议人对估价报告的异议,上海国城土地房地产估价有限公司于2018年3月26日出具给本院沪国估司(2018)7号关于对房地产估价报告异议的说明,内容“一、我公司是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告,估价结果符合规范要求。二、我公司出具的估价报告,其估价结果是估价对象于价值时点的正常房地产市场价值,是根据估价对象的实际情况,采用合理的估价方法计算得出的。三、近年来,由于受电商的强势挤压,实体商业整体面临着较大的压力,与估价对象类似的商业等类型房地产,近年来价格涨幅较小,甚至有一定程度的下跌。我公司出具的房地产估价报告中的价格,是估价人员依据对估价对象所在区域类似房地产市场调查、分析、测算后得出的房地产市场价格”等。
以上查明的事实,有相关的民事判决书、执行裁定书、财产评估结果告知书及估价公司的说明材料等为证。经审查,本院予以确认。
本院认为:本院采取的评估等执行措施,符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的相关规定,异议人并未提供证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法,且评估结果仅是确定拍卖保留价的一个参考因素而不是绝对依据。对被执行人认为评估价格过低,要求更换专业评估公司重新评估的理由,均非能够支持其异议申请的法律依据。因此,被执行人对本案评估报告提出的执行异议,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定,裁定如下:
驳回上海联合国际小商品城有限公司的异议请求。
如不服本裁定,可以自本裁定书送达之日起十日内,通过本院向上海市第二中级人民法院申请复议。
审判长**
人民陪审员**
人民陪审员***

二〇一八年四月二十三日
书记员***
附:相关法律条文
附:相关的法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的,可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定撤销或者改正;理由不成立的,裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的,可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议,应当按照下列情形,分别处理:
(一)异议不成立的,裁定驳回异议;
……
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