北京市第三中级人民法院
民事判决书
（2018）京03民终7344号
上诉人（原审原告）：**，女，1971年4月9日出生，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：**，北京市君泽君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京市通州区建筑集团公司，住所地北京市通州区河东果园。
法定代表人：***，董事长。
委托诉讼代理人：***，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
上诉人**因与被上诉人北京市通州区建筑集团公司（以下简称通建集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初3541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
**上诉请求：撤销一审判决第一项、第四项，改判通建集团赔偿**房屋差价损失50万元。事实和理由：一审判决认定事实错误，**对涉案房屋为公租房并不知情，通建集团一直向**宣称系内部安置房，可以办理产权。且涉案房屋虽为公租房项目，但房屋一直未交付，房屋所有权人应为通建集团，通建集团有出售的权利，涉案合同应为有效，且通建集团违反规定出售涉案房屋属于其对行政部门的违约，与**无关，合同应属有效。涉案认购书约定的退还购房款及支付银行同期贷款利息并不适用于本案情形，本案属于通建集团不能履约交付房屋，应按国家相关法律法规赔偿**损失。即便合同被认定无效，也应由通建集团承担主要责任，赔偿**信赖利益损失，而信赖利益损失包括直接损失与间接损失，在本案中，房屋差价即是间接损失，通建集团也应予以相应赔偿。
通建集团辩称，同意一审法院判决，不同意上诉人的上诉请求，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。上诉人在购买房屋时明确知晓房屋系公租房，且房屋价格明显低于市场价格，上诉人对于最终房屋不能交付应该承担相应的责任。
**向一审法院起诉请求：1.依法判决解除**与通建集团于2013年11月8日签订的《通州区建筑集团公司拆迁定向安置内部认购书》；2.判令通建集团返还**已付的购房款等费用共计504649.53元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；3.依法判令通建集团赔偿**房屋差价损失50万元；4.诉讼费由通建集团负担。
一审法院认定事实：2013年11月8日，**（乙方）与通建集团（甲方）签订《通州区建筑集团公司拆迁定向安置内部认购书》（以下简称认购书），约定，一、**认购通建集团开发的通州区范庄公租房项目中拆迁定向安置房项目房屋。二、单价为6250元/平方米，总价款为374938元。3.双方同意在签订本认购书时缴纳房款374938元。5.乙方在办理入住时甲方与乙方签订《通州区范庄公租房项目拆迁定向安置房合同》。6.如因发生不可抗力因素致甲方不能履行本认购书，甲方需无息退还乙方已缴纳全部房款，本认购书自动失效。7.甲方承诺，乙方在符合北京市保障房申请条件的情况下，入住后五年以内为乙方办理其所认购房屋的保障房产权证；乙方负责缴纳契税、印花税、维修基金及土地出让金等须向国家缴纳的各项税费，并按有关规定提供办理产权所需的相关资料；如因保障房申请资格原因乙方无法办理其所认购房屋的产权证，甲方将与乙方就所住房屋双方签订长期租赁合同，其租金标准按本认购的房款分摊确定。8.如乙方不同意租赁，则甲方退还乙方购房款并支付银行同期贷款利息，房屋退还甲方；如交款半年之内乙方选择退房，甲方将无条件全额无息退款。9.如乙方未在约定时间内支付房款，则甲方有权单方面解除合同，并从乙方已交纳房款中扣除合同总额的5‰（按每天计算）作为违约金。10.甲方须在二年内保证将房交付乙方，如甲方未在规定时间内交付房产，则需按国家规定标准执行，同时甲方为乙方办理相关退房手续。五、甲、乙双方签订《通州区范庄公租房项目中4#楼拆迁定向安置房合同》后，本认购书自行终止。涉案认购书签订当日即2013年11月8日，**向通建集团支付购房款374938元。2014年3月23日，**向通建集团分别支付22875元（房屋差价款）及106836.53元（含土地出让金30552元、产权变更费76284.53元），上述金额总计504649.53元。
2015年10月15日，通建集团在京华时报向内部认购公租房项目的客户及社会各界人士刊登了《公开信》，拟解除内部认购协议，对出现内部认购的原因，其陈述理由如下：1.在项目规划建设初期，因我司职工宿舍在该项目拆迁范围内，为尽快缓解单位困难职工的住房问题，同时加快工程建设，公司经研究决定给予房屋在项目拆迁范围内的我司职工以低于建造成本价认购房屋的资格作为补偿并回迁。2.该项目建设中，由于银行贷款迟缓，公司资金吃紧。为缓解资金紧张问题，公司提出在本单位工作两年以上的职工可以比照房屋在拆迁腾退范围内的住房困难职工，以低于建造成本价认购该项目房屋。3.该项目因银行贷款迟缓，不能按时支付各供应商的材料款，为解决上述资金困难，使项目顺利进行，我司将尚在建设中的范庄公租房属于我司职工安置住房的部分房屋按照成本价格折抵供应商的材料款等。双方同时约定，我司资金充裕时可以收回上述房源。
2015年10月16日，北京市通州区住房和城乡建设委员会作出行政处罚决定书，该决定书中认定通建集团存在如下违法事实：范庄公租房项目由北京市通州区建筑集团公司建设，北京市通州区建筑集团公司于2011年11月4日取得《北京市通州区人民政府关于确定范庄公租房项目开发主体的批复》通政函（2011）330号，于2013年8月12日取得《建筑工程施工许可证》（2013）施（通）建字0046号，建设规模141003平方米，建设2040套公共租赁住房，用于专门面向中低收入群体出租的保障性住房。该项目1、2、4、5、6、7、8、9号楼完成内外装修工程，正在进行小市政施工，3号楼因原址未拆迁还未动工。北京市通州区建筑集团公司于2012年开始，擅自将4、5号楼公租房出售给施工单位、材料商、内部职工及职工的亲朋，共计400余套。北京市通州区建筑集团公司擅自将部分公共租赁住房出售的行为改变了公共租赁住房的保障房性质、用途。该决定书要求通建集团限期30天改正并作出了罚款3万元的处罚。
庭审过程中，通建集团表示，因为涉案房屋属于公租房，不能对外销售，因此无法办理交房手续。
另查，2012年11月20日，通建集团与北京市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，取得了涉案土地的使用权并取得了国有土地使用证，2013年取得了相应的建设工程规划许可证及施工许可证。
一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案双方签订的认购书，明确约定房屋坐落、价款、付款方式、交付条件等房屋买卖合同的主要内容，且通建集团收取了**交纳的全部购房款，因此该认购书可以认定为房屋买卖合同。本案中双方买卖的房屋为公共租赁住房，公共租赁住房是限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，涉及社会公共利益，该认购书改变了公共租赁住房的用途，侵害社会公共利益，应属无效。关于**要求被通建集团返还购房款（含房屋差价款）、土地出让金、产权变更费的诉讼请求，通建集团对此表示同意，法院对此不持异议。关于**要求通建集团按照中国人民银行同期贷款利率赔偿支付其相应利息损失的诉讼请求，法院根据原告**实际付款时间，确定自**实际支付款项之次日起计算其利息损失。关于**主张通建集团应赔偿经济损失（因房价上涨导致其无法再购买其他房屋而造成的房屋差价损失）之诉讼请求，法院综合本案实际情况，对原告的该项诉讼请求，不予支持，理由如下，第一、实质上双方交易的涉案房屋为公共租赁住房，不具有市场流通性，在认购书无效的情况下，该损失应为信赖利益损失。第二、合同无效后，有过错一方赔偿对方损失系基于缔约过失责任，赔偿的范围限于信赖利益，不包括合同在有效情形下对方通过履行合同可以获得的利益。第三、认购书中已明确写明了乙方（**）认购的房屋为通州区范庄公租房项目中拆迁定向安置房，属于公租房，故**系在明知的情形下仍坚持购买具有一定过错，**应当根据自己的过错程度承担相应的责任。第四、在**与通建集团签订的认购书中并未约定认购书无效情形下通建集团应承担的赔付责任，在认购书中约定的返还责任仅限于通建集团退还购房款及支付银行同期贷款利息，房屋退还通建集团，由此即使双方签订的认购书有效，认购书中亦未约定退还购房款及支付银行同期贷款利息之外的其他赔偿责任。综上，**要求赔偿经济损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
判决：一、**与北京市通州区建筑集团公司于2013年11月8日签订的《通州区建筑集团公司拆迁定向安置内部认购书》无效；二、北京市通州区建筑集团公司返还**购房款（含房屋差价款）、土地出让金、产权变更费等费用共计人民币504649.53元，于判决生效之日起七日内执行清；三、北京市通州区建筑集团公司以504649.53元本金为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，赔偿**利息损失，以交纳的款项数额为基数，分笔起算（第一笔以374938元为基数，自2013年11月9日起；第二笔以129711.53元为基数，自2014年3月24日起）均计算止至上述本金实际付清之日止，于第二项判决内容执行完毕之日同时执行清；四、驳回**的其他诉讼请求。一审案件受理费6921元，由**负担3444元（已交纳），由北京市通州区建筑集团公司负担3477元，于判决生效之日起七日内交纳。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，依据双方当事人二审期间的诉辩主张及查明的事实情况，本案二审期间的争议焦点包括：第一，涉案认购书的效力；第二，通建集团是否需赔偿**房屋差价损失。
就此，本院认为，根据本案查明的事实，涉案房屋系公共租赁住房。公共租赁住房是限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，涉及社会公共利益。本案中，双方签订的认购书，明确约定房屋坐落、价款、付款方式、交付条件等房屋买卖合同的主要内容，且通建集团收取了**交纳的全部购房款，故该认购书应认定为房屋买卖合同。通建集团将公租房项目以内部安置房名义出售并与购房人**签署的认购书改变了公共租赁住房的用途，损害社会公共利益，该认购书应属无效，一审法院对认购书的效力判断正确，本院予以维持。
在双方签订的认购书被确认无效的情况下，通建集团应否再赔偿孙颖房屋差价损失。对此本院认为，首先，合同无效后，有过错一方赔偿相对方损失系基于缔约过失责任，赔偿的范围限于信赖利益，不包括合同在有效情形下各方通过履行合同可以获得的利益；其次，认购书中已明确载明涉案房屋位于公租房项目之中，**仍予以购买亦具有一定过错，**应当根据自己的过错程度承担相应的责任；再次，在购房人与通建集团签订的认购书中，双方约定的返还责任仅限于通建集团退还购房款及支付银行同期贷款利息，故而**在签署认购书之时即已对相应后果有所预期。因此，**现主张即使合同无效，通建集团也应按照房屋差价来赔偿其信赖利益损失缺乏事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由**负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长***
审判员万丽丽
审判员**
二〇一八年六月二十二日
法官助理***
书记员*艳
书记员***