北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0105民初23974号
原告北京奶牛中心，住所地北京市朝阳区德胜门外青河南镇。
法定代表人麻柱，主任。
委托代理人邵慧，女，1974年6月1日出生，汉族，北京奶牛中心人力资源主管，住北京市***区。
委托代理人梁笑准，北京大成律师事务所律师。
被告中铁隧道集团二处有限公司，住所地三河市燕郊开发区学院路大街南侧。
法定代表人张学军，执行董事。
委托代理人肖金茂，男，1963年2月22日出生，汉族，中铁隧道集团二处有限公司社会事业管理部部长，住河北省三河市燕郊开发区。
委托代理人，马晓姝，女，1984年2月12日出生，回族，中铁隧道集团二处有限公司法律合规部职员，住河北省三河市燕郊开发区。
原告北京奶牛中心（以下称奶牛中心）与被告中铁隧道集团二处有限公司（以下称中铁二处）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。奶牛中心的委托代理人邵慧、梁笑准，中铁二处的委托代理人肖金茂、马晓姝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
奶牛中心向本院提出诉讼请求：1、确认《合资修建职工住宅楼协议书》已于2016年12月22日终止。2、判令中铁二处腾退位于北京市朝阳区德胜门外清河南镇奶牛中心院内北部职工住宅2号楼4、5两个单元共计12套房屋并恢复原状。3、判令中铁二处支付租金共计269324元（自2014年1月1日至2017年1月6日。4、判令中铁二处按照对外转租房屋租金价格支付奶牛中心损害赔偿金124200元（自2017年1月7日起计算至判决生效之日（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：一、关于《合资修建职工住宅楼协议书》的终止事实和理由。1993年8月8日，原、被告双方签订《合资修建职工住宅楼协议书》，约定中铁二处向奶牛中心支付1784088元，奶牛中心将所修建楼房两个单元713.6平方米交付中铁二处使用；奶牛中心有权对居住范围内的中铁二处人员进行统一管理，协调与地方派出所、居委会及居民之间的关系，中铁二处应积极配合；中铁二处住房所发生的水、电、暖及生活费用，由中铁二处按有关规定及市里的标准向奶牛中心缴纳，不得拖欠；中铁二处不得自行改变房屋的结构、用途，只能作为本单位职工住房使用，不能出售或转让；中铁二处应遵守该居住区一切规章制度及治安管理条例。奶牛中心于1993年底向中铁二处交付标的房屋，由中铁二处分配给其职工使用。但是，自2002年起至2016年底，中铁二处违反合同约定，严重迟延支付暖气费。不仅如此，中铁二处多次违反法律规定和合同约定，将标的房屋违法转租给他人，形成群租赁事实，并导致执法部门多次警告和联合执法强制搬离的严重后果。此后，中铁二处违法转租和群租赁的现象至今并未停止，严重侵害了奶牛中心作为产权人的合法权益。更为严重的是，中铁二处于2016年5月25日与案外人吴小红签订《房屋买卖合同》，擅自将产权属于奶牛中心的房屋，即奶牛中心小区2号楼5单元521号房屋（本案诉争标的物之一，***.39平方米，以下称521号房屋），出售给案外人吴小红。中铁二处因擅自出售房屋与案外人发生纠纷，起诉至朝阳区人民法院(案号(2015)朝民初字第51798号)，并企图在诉讼中对奶牛中心享有产权的房屋达成和解协议。因奶牛中心系诉争房产的产权人，朝阳区人民法院依法通知奶牛中心作为该案第三人参加诉讼，导致中铁二处企图未能得逞并撤诉。基于中铁二处上述严重侵害奶牛中心合法权益之行为，奶牛中心于2016年12月22日向中铁二处送达了《解除通知》，根据合同法第二百一十九条和第二百二十四条规定，解除协议书。协议书自当日起因解除而终止。二、关于腾退。自2016年12月22日起，协议书已经因为解除而终止。奶牛中心并在解除通知中给予中铁二处15日的合理期限用于腾退，即中铁二处应于2017年1月6日前完成腾退。三、关于租金。协议书虽约定中铁二处对标的房屋具有永久性使用权，但中铁二处之房屋使用权，从其法律性质而言，并不属于任何形式的物权，而仅仅为债权。债权性质的房屋使用权，应准用我国合同法关于租赁合同关系的规定。根据我国合同法第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。鉴于此，中铁二处对标的房屋仅享有二十年租赁权，即自1993年底至2013年底的租赁权。自2014年起至2017年1月6日期间（共计1102日），双方虽然未再签订合同，但标的房屋仍由中铁二处占有和实际使用，形成了事实上的租赁合同关系，应按照89204.4元／年的标准（根据1784088元除以20年计算）支付租金共计269324元(89204.4元／年÷365日×1102日)。四、关于损害赔偿金。自2017年1月7日至2017年3月16日（暂计69日），中铁二处没有合同约定权利和法定权利，违法占用奶牛中心财产，参考中铁二处转租赁合同价格，即4500元／户／月，中铁二处应向奶牛中心支付损害赔偿金124200元（4500元／户／月÷30日×69日×12户）。综上，因中铁二处违法、违约的转租、群租赁甚至擅自处分奶牛中心房屋之行为，奶牛中心已书面解除双方《合资修建职工住宅楼协议书》；中铁二处有义务腾退标的房屋；因中铁二处占有使用奶牛中心房屋事实，中铁二处应向奶牛中心支付租金和损害赔偿金共计393524元；因合同终止和支付价款等行为属于中铁二处单方过错，应由中铁二处承担本案诉讼费用。
中铁二处辩称：一、奶牛中心要求确认《合资修建职工住宅楼协议书》已于2016年12月22日终止的诉讼请求没有事实及法律依据。首先，本案诉争的协议书是中铁二处与奶牛中心之间真实意思的表示，并不违反法律的禁止性规定，是双方依法缔结的合法有效的合同，且已适当履行多年，并不存在单方解除或终止协议的情形。协议书未对一方单独解除合同的条件进行约定，奶牛中心要求确认终止协议书的诉求没有事实依据，违背契约精神和基本道义。其次，根据我国合同法第93条，合同解除应当依法经过双方当事人的书面合意，而非仅单方告知就可解除或终止合同。只要中铁二处没有书面同意解除或终止协议书，协议书就不能解除或终止，任何一方单独解除或终止协议的行为均构成违约。奶牛中心要求确认协议书终止的诉求没有任何事实及法律依据，依法应予驳回。二、奶牛中心要求腾退诉争房产、并支付租金、损害赔偿金以及承担诉讼费的请求没有事实及法律依据。首先，从协议书的性质来看，是一份合资建房合同，而非租赁合同。依据1995年12月27日《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第五条第23款的规定：合建合同对房地产权属有约定的，按合同约定确认权属；约定不明确的，可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况，确认土地使用权和房屋所有权的权属。可见，合资建房合同并非租赁合同，而是受国家法律保护的一种特殊合同形式，且国家对此以司法解释的形式明确规定维护合资建房出资人对房屋拥有的各项权益。其次，从协议书的订立和履行过程来看，其符合合同有效成立的四要件（即：当事人具有相应的民事行为能力、当事人具有共同的真实意思表示、不违反法律或社会公共利益、合同标的须确定和可能），是合同双方当事人合法真实的意思表示，对中铁二处和奶牛中心均具有法律拘束力。中铁二处依照协议约定获得了本案诉争12套房产的永久使用权，并依法对其享有占用、使用、收益和处分的权利。中铁二处依法依约获得的房产永久使用权作为中铁二处享有的合法民事权益，依法应当受到保护。从租赁合同的成立要件来看，除应当具备一般合同成立的要件以外，还要求当事人具有租赁的真实意思表示，且租赁物应当真实存在。然而从本案诉争的协议书本身、签订时间以及多年的协议履行过程可知，双方明显没有“租赁”的意思。协议签订时，本案诉争房产并不存在，何来租赁关系？奶牛中心认为《合资修建职工住宅楼协议书》具有租赁合同性质、应准用《合同法》关于租赁关系的规定，明显是在房价飞速飙涨的当下，为获取不正当利益，故意偷换概念，恶意提起诉讼。中铁二处与奶牛中心之间是合资建房合同关系，而非房屋租赁关系，奶牛中心要求中铁二处腾退诉争房产、并支付租金、损害赔偿金以及承担诉讼费的诉讼请求没有没有任何依据，依法应当予以驳回。三、关于暖气费。2002年以前的暖气费，我公司都按时交纳，以后的暖气费，我单位要求住户交纳，但奶牛中心只针对乙方交纳，不接受住户交纳，因此暖气费造成延迟交纳。2015年1月30日收到奶牛中心的采暖用户供暖通知后，我单位于2016年6月28日向奶牛中心交清了2015年供暖季以前的供暖费共计291***7.6元，并交清了2004年至2015年楼道照明费用。四、关于反映我公司将房屋出租问题。我公司所属房屋大部分时间是提供给在北京地铁施工的员工使用，我单位在北京承接了大量的地铁施工任务，离奶牛小区最近的项目有地铁11号线亚运村项目，由于公司员工条件艰苦，上下班倒班，在奶牛中心小区居住期间，对个人卫生和楼道环境有所忽视，我们和奶牛中心积极沟通，积极督促整改。在2015年前，从来没有执法部门介入。2015年9月我公司起诉居住在我公司521号房屋的吴小红要求其腾房。此后，吴小红日夜恶意举报我单位房屋出租、群租，造成不良影响。我单位及时派人同执法部门说明情况，在法庭与吴小红达成和解后，再没有出现被举报现象。五、关于我公司与吴小红签订的《房屋买卖合同》。吴小红在2002年从外地调入北京市工作，其通过相关人员找到我单位，希望解决住房困难问题。我单位将其安排在521号房屋居住，要求她承担使用期间的各项费用，但吴小红居住到2015年未交纳任何费用，我公司根据上级盘活有效资产的精神，起诉吴小红要求其腾房并支付所欠暖气费。在诉讼期间，吴小红到我公司上级单位中国中铁总部拉条幅闹访，造成不良影响。中国中铁信访办责成我公司合理处置。2016年1月5日该案开庭，本着社会稳定、人文关怀的本意，双方达成和解，同意让吴小红继续居住，吴小红同意支付房屋使用费和与本房屋有关的费用。该案的第三人是奶牛中心。在该案庭审过程中，奶牛中心没有就中铁二处对房产拥有永久使用权提出异议，奶牛中心明确表示奶牛中心不对诉争的房产使用负责，只负责对中铁二处收取暖气费和水电费，诉争房产由中铁二处使用并管理。奶牛中心对中铁二处系本案诉争房产的永久使用权人是明示认可的。六、奶牛中心从没有对我公司协议约定的12套房屋提出过异议，采暖用户供热收费通知内容也证明我公司拥有12套房产（通知内容：中铁隧道集团二处有限公司，贵处在北京奶牛中心小区拥有2号楼4单元、2号楼5单元共12套房产）。七、我单位在九十年代初出资178万元与奶牛中心合资修建了职工住宅楼，按出资比例取得了12套房屋的永久使用权，协议对双方的权利和义务做了明确的约定。签约背景是因当时有政策，鼓励为职工建房，奶牛中心资金不足，找到我单位领导，协商合资共建职工住房。我单位出资178万元参与了职工住宅楼的建设，楼房竣工后，我单位进行了内部验收，并列入了固定资产进行管理。协议约定，我公司出资的178万元投资总额中包含甲方修建房屋按照市政府规定应缴的各种手续费及其他费。如果按照93年建筑标准价格，建造成本500元／建筑平方米，我公司投资178万元，何止只能取得700平方米的住房。因此，我公司的投入包含了与本房屋有关的一切费用。我公司与奶牛中心签订的《合资修建职工住宅楼协议》并不是租赁协议。奶牛中心是通过吴小红事件，企图侵占我公司房产。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。
中铁二处原名称为“铁道部隧道工程局第二工程处”，于2001年5月18日变更为现名称。1993年8月8日，奶牛中心（甲方）与中铁二处（乙方）签订《合资修建职工住宅楼协议书》，约定：甲方与乙方经过协商在甲方院内合资修建职工住宅楼。住宅楼竣工后，甲方按乙方投资比例划分给乙方部分合资修建的住宅楼，为明确双方权益和责任，达成如下协议。第一条、合资建房的形式。乙方投资金额共计1784088元，获得甲乙双方修建的成品房，建筑面积共计713.6352平方米。乙方投资总额中包含甲方修建房屋按市政府规定应缴的各种手续费及其他费用。第二条、交房时间及房屋地址。甲方于1993年12月31日前，将房屋交付乙方使用，所交给乙方的房屋在清河南镇北京奶牛中心院北。（见附件（1））第三条、甲方交付使用房屋数量及标准。1、甲方交付乙方（分得合资修建楼房北排三层东边两门）房屋共计两个单元，12套两室壹厅（含阳台、厨房、卫生间及按设计图要求配套的所有设施）住宅房屋建筑总面积713.6352平方米。（已包括阳台面积）2、房屋建筑结构类型为砖混结构楼房（具体结构以设计图为准）。3、甲方交付乙方使用的房屋必须符合居住条件（水、暖、电配套设施齐全及能够使用）。第四条、双方权利和责任。1、甲方须按时、按质、按量交付给乙方所应分得的房屋，接收房屋前甲、乙双方应按北京市有关房建标准验收合格后进行。2、乙方对所分得的房屋具有永久性使用权。3、甲方负责房建的具体组织施工及落实工作。在保修期内与甲方享有同等的保修权利。4、乙方从接管房屋之日起（甲方对房屋的土建工程保修一年，水电半年，暖气一个采暖期），保修期间发生的费用应由施工单位负担。5、甲方有权对居住范围内的乙方人员进行统一管理，协调与地方派出所、居委会及居民之间的关系，乙方应积极配合。6、乙方住房所发生的水、电、暖及生活费用，由乙方按有关规定及市里的标准向甲方缴纳，不得拖欠。7、甲方如按规划需要统一增设共同住宅区内的生活及娱乐设施，可先与乙方协商同意后，共同出资建设。8、乙方所需电话由甲方负责联系安装，乙方出资。9、乙方不得自行改变房屋结构、用途，只能作为本单位职工住房使用，不得出售或转让。10、乙方应遵守该居住区一切规章制度及治安管理条例。第五条、交款时间及方法。乙方应于93年8月8日前以支票的形式向甲方一次付清合资款额（交款期以交付给甲方支票日期为准）。第六条、违约责任。1、甲方如不能按期及按上述标准交付给乙方分成所得的房屋（工程因不可抗力因素推迟交工除外）逾期一个月以上，甲方应向乙方承担乙方所付款额10%的罚金，半年后仍未交付乙方使用时，除退还乙方全部款额外，还应付给乙方所付款额30%的违约金。2、乙方如不能按时交付合资款，甲方有权中止与乙方的合作，并向乙方索要乙方应投资额的30%的罚金。第七条、其它。1、双方法人代表和当事人发生人事变动或双方单位名称及上级主管机关发生变动，不影响乙方对所分得房屋的永久使用权及乙方所应有的其他权利。2、当遇不可抗力的自然灾害，乙方居住的房屋受到破坏时，由乙方在原地自行修缮。3、当遇有国家征地或拆迁乙方居住范围内的住宅楼时，甲方应付给乙方按照国家规定补偿费给甲方的补偿费或向乙方提供同样标准的住房。本协议附件:（1）房屋平面图;（2）房屋占用土地范围图;（3）房屋结构图。
协议书签订后，中铁二处依约支付了合资建房款1784088元。奶牛中心于1993年底向中铁二处交付了位于北京市朝阳区德胜门外清河南镇奶牛中心院内北部职工住宅2号楼4、5两个单元共计12套房屋（以下称12套涉诉房屋），由中铁二处分配给其职工使用。
2015年1月30日，奶牛中心向中铁二处发函催缴12套诉争房屋2002年冬季至2014年冬季的供暖费。中铁二处于2016年6月28日向奶牛中心交清了2015年供暖季以前的供暖费和楼道照明费。
中铁二处于2016年5月25日与案外人吴小红签订《房屋买卖合同》，将521号房屋出售给吴小红。
奶牛中心于2016年12月22日向中铁二处送达《解除通知》，称：中铁二处未按照约定用途使用房屋，存在转租、群租和擅自出售房屋行为，造成奶牛中心拥有产权的房屋出现管理困难和安全隐患，给奶牛中心造成重大风险，故根据合同法第二百一十九条和第二百二十四条规定，双方于1993年8月8日签订的《合资修建职工住宅楼协议书》自本通知送达之日解除，中铁二处应于15日内腾退12套房屋。中铁二处于2017年1月4日给奶牛中心复函，称：中铁二处已按《合资修建职工住宅楼协议书》进行了投资，获得了修建的成品房，奶牛中心应当为中铁二处办理房产证；协议明确规定中铁二处对房屋具有永久使用权；中铁二处对房屋进行了水电改造和装修并配合小区管理，不存在管理困难和安全隐患；中铁二处不接受奶牛中心单方解除协议。
原被告双方签订《合资修建职工住宅楼协议书》所建楼房中奶牛中心分得的房屋，奶牛中心已于2006年根据北京市房改政策出售给本单位职工。
12套涉诉房屋所在楼栋已于2008年4月8日取得整栋楼的房屋所有权证（产权证登记的房屋地址为：北京市朝阳区洼里乡仓营6号院内宿舍1、2号楼），登记所有权人为奶牛中心，附记页记载“该证仅限房改售房使用”。因奶牛中心申请，本院委托鉴定机构对12套涉诉房屋的现价值进行了评估，评估结果为3532.78万元。鉴定费9.4万元，已由奶牛中心预交。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
对于中铁二处是否将12套涉诉房屋转租一节，奶牛中心提交了2015年10月、2016年6月的三份《北京市房屋租赁合同》，2015年11月、2015年12月的群租照片，相关部门张贴的限期整改通知书照片，相关部门联合执法现场照片等证据，上述证据可以相互印证，形成优势证据，证明中铁二处曾将12套涉诉房屋中的个别房屋对外出租。
本院认为，原、被告签订的《合资修建职工住宅楼协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。协议书的名称、合同条款和双方权利义务内容均表明原被告之间系合作建房合同关系，而非租赁合同关系。中铁二处依合同约定支付了合资建房款，获得了12套涉诉房屋，并使用房屋至今。双方的合作建房合同已履行完毕，双方主要合同目的均已实现。协议书第一条明确约定“乙方投资1784088元，获得甲乙双方修建的成品房”，协议书多处条款对12套涉诉房屋均表述为乙方“分得”。考虑到当时的福利分房时代背景，根据交易习惯和公平原则，结合上下文文义，对于协议书第四条第2款“乙方对所分得的房屋具有永久性使用权”的约定，应理解为对乙方权利的强调，而非对乙方权利的限制，即不能理解为乙方仅获得房屋使用权。现涉诉房屋已具备办理分户产权证条件，双方所签合资建房协议书中虽未明确约定奶牛中心如何配合中铁二处办理中铁二处分得房屋的房产证，但双方可就此问题协商解决。奶牛中心主张双方系租赁合同关系，并以此为由要求中铁二处支付租金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
中铁二处将个别房屋出售、出租给本单位职工以外的案外人，已违反原被告之间合资建房协议书中关于乙方对分得的房屋“只能作为本单位职工住房使用，不得出售或转让”的约定，但该违约行为并不影响双方实现合资建房协议的主要合同目的。如前所述，双方签订合资建房协议的主要合同目的是：奶牛中心获得缺少的建房资金以完成房屋建设，中铁二处通过出资获得部分房屋作为职工住房。在中铁二处完成出资并获得房屋后，原被告双方的主要合同目的均已实现。中铁二处将个别房屋出售、出租给本单位职工以外的人，确对奶牛中心统一管理房屋造成不便。但在奶牛中心已将己方合建房屋出售给职工的情况下，其再强调对房屋的统一管理已无现实意义。且如果中铁二处的出售、出租行为确给奶牛中心造成实际损失，奶牛中心可依据证据主张赔偿。协议书中并未约定在此情况下奶牛中心可解除合同，奶牛中心以此为由解除合资建房协议没有依据。同理，奶牛中心以中铁二处未及时交纳供暖费为由解除合资建房协议亦没有事实和法律依据。奶牛中心要求确认双方合资建房协议已解除的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
对于奶牛中心要求中铁二处按照对外转租房屋租金价格支付损害赔偿金的诉讼请求，奶牛中心未举证证明中铁二处对外转租房屋的行为给奶牛中心造成了实际损害，其要求中铁二处赔偿损失的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
驳回原告北京奶牛中心的全部诉讼请求。
诉讼费负担如下：案件受理费20856元、鉴定费9.4万元，均由奶牛中心负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 宋培海
审判员 杨 静
审判员 刘坤鹏
二〇一八年六月二十三日
书记员 姜 真