湖北省枝江市人民法院
执行裁定书
（2017)鄂0583执异26号
案外人：***，女，生于1980年3月4日，汉族，住枝江市。
委托代理人：贺庆呜，湖北***律师事务所律师。
申请执行人：湖北南石建设有限公司。住所地：枝江市仙女镇新正街208号。统一社会信用代码：91420583083824938R。
法定代表人：唐帮新，董事长。
被执行人：湖北枝江一水置业发展有限公司。住所地：枝江市马家店双寿桥村。统一社会信用代码：91420583077025943M。
法定代表人：***，董事长。
本院在执行申请执行人湖北南石建设有限公司（以下简称南石公司）与被执行人湖北枝江一水置业发展有限公司（以下简称一水置业公司）建设工程施工合同纠纷执行一案中，案外人***向本院提出异议，对执行标的提出异议，本院受理后，依法组成合议庭，对该案进行了审查，现已审查终结。
案外人***称，枝江法院在执行湖北南石建设有限公司与被执行人湖北枝江一水置业发展有限公司建设工程施工合同纠纷执行一案，将属于案外人的财产枝江市马家店街办双寿桥村的“YIGO易构国际”项目的8-1-106号房屋进行了查封，现请求法院解除查封。其理由如下：1、该房屋是由一水置业公司开发的，南石公司承建的，但在南石公司起诉一水置业公司之前，案外人已经购买。2016年6月20日，案外人通过广告及他人介绍，预交10000元定金购买一水置业公司开发的“YIGO易构国际”商铺8-1-106号。2016年7月4日，案外人与一水置业公司签订《商铺买卖合同》，用抵扣工程款的方式支付房款323564元，合计支付房款333564元，余款待按揭。2017年10月，案外人才知道该房屋被法院查封并在网上进行司法拍卖。2、虽然案外人购买的商铺被南石公司竞卖成功，但拍卖的价格远远高于一水置业公司欠南石公司的欠款，且房屋的评估价格远远低于市场同地段价格，超额查封，严重影响其它商铺的正常销售，也侵犯了案外人的合法权益。综上，遂向法院提出执行异议。
本院审查查明，2016年6月20日，案外人***通过广告及他人介绍，预交10000元定金购买一水置业公司开发的“YIGO易构国际”商铺8-1-106号，总价款603564元。2016年7月4日，***与一水置业公司签订《商铺买卖合同》，用抵扣工程款的方式支付房款323564元，合计支付房款333564元（含定金10000元），余下房款270000元拟办银行贷款。本院于2017年2月20日立案受理了申请执行人南石公司与被执行人一水置业公司建设工程施工合同纠纷执行一案，标的额6693676元。在执行中查明，2016年11月17日，该案在诉讼期间，本院依据南石公司的申请，对一水置业公司所有的7号楼、8-1号楼、8-2号楼、26-1号楼等4幢由南石公司承建的工程进行了保全查封，执行中，本院于2017年5月26日依据南石公司的申请对已这查封的4幢在建工程依法启动网络拍卖程序，此次网络拍卖公示期为一个月，南石公司对该在建工程的拍卖价款享有优先受偿权。2017年6月26日，南石公司在淘宝网网络司法拍卖平台上竞买成功。拍卖结束后，一水置业公司向本院提交情况说明，表示本院依法公开拍卖的4幢在建工程中有10套房屋已被其提前出售，房号分别为8-1-106、8-1-107、8-1-108、8-1-109、8-1-110、8-1-111、8-1-112、8-2-101、8-2-105、8-2-106。该10套房屋属于未完成的在建工程，并未取得预售许可资格证书，房屋售买双方未到房管部门办理网签手续。2017年11月，案外人***向本院提出异议。
本院认为，法院对案外人异议案件的审查，坚持“形式化”原则，权利判断的性质为形式物权、权利表象，而非实质物权、真实物权，在有体物作为执行标的的案外人异议案件中，判断标准是物权公示原则，不动产原则上适用登记权利为正确权利的推定原则，登记物权属登记人所有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定，“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”至于实体权属的最终判断，则需要通过执行异议之诉的实质审查或者审判监督程序等诉讼程序予以解决。本案从形式上判断，所争议的房屋属在建工程，土地使用权、建设工程规划许可、施工许可证均登记名均为一水置业公司。一水置业公司在没有取得预售资格即对外销售在建房屋亦不符合法律规定，售买双方均未到房管部门办理网签手续及预告登记。因此，一水置业公司对所争议的房屋仍然享有形式上的物权。至于双方签订的商铺买卖合同的效力、抵付工程款的真实性以及其实质物权、真实物权的归属这种实体权属的判断应当在执行异议之诉中解决，不属于案外人异议案件中解决的范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条、第二十五条第一款之规定，裁定如下：
驳回案外人***的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日十五日向人民法院提起诉讼。
审判长***
审判员许超
审判员**
二○二○一七年十二月十八日
书记员***