湖北省黄冈市中级人民法院
民事判决书
（2017）鄂11民终100号
上诉人（一审原告）：湖北久源建筑安装有限公司。住所地：黄冈市龙感湖管理区友谊路。
法定代表人：严刚汉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：严奇，该公司总经理，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：齐建新，黄冈市龙感湖法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
上诉人（一审被告）：***，男，汉族，1965年6月25日出生，住黄冈市。
委托诉讼代理人：严艳芳，湖北严艳芳律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人湖北久源建筑安装有限公司（以下简称久源建筑公司）因与上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院本院（2016）鄂1102民初1019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案受理后，依照组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人久源建筑公司诉讼委托代理人严奇、齐建新，上诉人***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人久源建筑公司上诉请求并针对***上诉辩称：请求依法撤销一审判决，改判**南向其支付房屋转让款79万元及利息（从2014年7月1日起按照年利率24%计算付清为止）。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，***在履约过程中严重违约，我公司与***2013年7月16日、2014年7月14日签订办公楼转让协议、补充协议，转让协议第一条约定：办公楼房屋及土地使用权价格为140万元，签订协议时付款10万元，办理土地证变更时付50万元，余款80万元在拆房子开始时一次付清，如未付按月息15%计算。2013年10月16日我公司收到***60万元后，协助办理相关手续，依照双方签订的协议，***应在2014年7月1日前付清余款80万元。然而***没有按约定付款，双方在2014年7月24日又签订了补充协议书，约定欠款80万元在房屋完工时没有付清则按原协议执行。2014年12月份，我公司向龙感湖国土分局申请办理该办公楼土地证的变更登记相关手续。这期间，我公司多次要求***支付余款，但其拒不支付，我公司万般无奈只能中止向土地部门申请办理土地变更手续。***在2015年11月将建成的商住楼向外出售，至今一楼商铺仍在营业，依据以上事实，我公司在***签订办公楼转让协议、补充协议后，一直在积极履行合同，而***应在2014年6月份拆除转让的办公楼后，应付清房屋转让款，而至今仍欠本金79万元。依照补充协议第三条的约定，***逾期付款应向我公司支付本息。而一审法院以“久源建筑公司未根据合同约定在合理期限内办理该块用地种类变更手续，违反双方房屋买卖合同的约定，双方均有违约行为，应当各自承担相应的责任，故久源建筑公司要求按月利率15%支付欠款利息的诉讼请求，不予支持”显然是认定事实错误，致使合同守约方的合法利益未得到保护，明显违反了《中华人民共和国合同法》的规定，要求撤销原判，依法改判。
上诉人***上诉请求并针对久源建筑公司辩称：根据双方的《办公楼转让协议书》和《补充协议书》，双方的合同履行顺序为：签订合同时**南向久源建筑公司支付10万元，久源建筑公司在办土地权证变更手续时支付50万元，余款80万元按照约定在拆房子开始由***一次性付清。由于双方后面签订了一份《补充协议书》，在该份协议第三条、第四条，反复载明余款80万元在“房屋完工”时付清，付清的方式以***开发的商品房第二层二套抵偿80万元。因此，原协议的80万元应当经过双方同意变更为在房屋完工时以两套商品房抵偿，这才是双方合同的真实意思表示。久源建筑公司到现在为止没有办理土地权证变更手续，因商品房已竣工，原土地使用权还没有变性，导致我开发的商品房不能合法销售，办不了按揭手续，致使我签订合同的目的不能实现。合同法第67条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”本案中久源建筑公司履行土地变性义务在先，我付款在后，我享有履行抗辩权，因久源建筑公司未将土地变性，我停止后面付款行为，依据充分。一审法院对于严重违约方的权利还能得到法律支持，明显司法不公。一审判决为所判非所诉。久源建筑公司的起诉状，只有三项诉讼请求，主张80万元及所谓拖欠的利息和要求承担诉讼费，并没有被上诉人自愿向我交付商住用地使用权证这一诉讼请求，我在一审也没有提起反诉，要求久源建筑公司交付变性后的土地使用权证，而一审判决违反了民事诉讼“不告不理”的基本原则，判决久源建筑公司在90日内向我交付土地使用权证。且一审法院判决我在判决生效后15天内履行79万元转让款给付义务，而判决久源建筑公司在判决生效三个月之内向我交付土地使用权证，显然对久源建筑公司的履行期限过于宽松，对我的履行期限过于严格，势必导致我履行交付79万元的行为先于久源建筑公司交付变性土地使用权证的行为履行，这样的判决结果和双方合同约定的先后履行顺序是矛盾的。要求二审法院依法撤销原判，依法处理。
久源建筑公司一审诉讼请求：2013年7月16日，久源建筑公司与***和***签订办公楼转让协议，约定将久源建筑公司所有的位于龙感湖管理区长青路的办公楼房屋及土地使用权作价140万元转让给***和***，***在拆房子开始时一次性付清余款，如未付按月利率15%计息。***未按约在房屋完工时付清欠款，给久源建筑公司造成重大经济损失，且张习南于2015年11月擅自装修长青商业楼一层商铺并开始营业。请求法院判令：一、**南向久源建筑公司支付拖欠转让款80万元；二、由**南向久源建筑公司支付欠款利息；三、由***承担本案诉讼费用。
一审法院认定：2013年7月16日，久源建筑公司与案外人***和***签订办公楼转让协议书，约定：甲方（久源建筑公司）将其所有的位于黄冈市龙感湖长青路原建筑公司办公楼房屋及土地使用权转让给乙方（***和***），价款为140万元，签订协议时付款10万元，办土地使用权证变更手续时支付50万元，余款80万元在拆房子开始时一次性付清，如未付按利率15%计算；乙方按约定付款后甲方负责办理龙国用（95）字第直010号土地证工业用地变更为商住用地的相关手续，土地变性的费用由甲方承担；乙方付清转让款后双方办理交接手续；本协议一方违约赔偿对方的经济损失。协议书上甲方由湖北久润实业有限公司盖章及久源建筑公司法定代表人严刚*签名。合同签订后，***当日向久源建筑公司交款10万元，2013年8月29日张习南向久源建筑公司交款2万元，2013年9月9日***向久源建筑公司交款8万元，2013年10月16日严愿明向久源建筑公司交款40万元，收款后久源建筑公司向**南方出具了4张收款收据。久源建筑公司转让的位于黄冈市龙感湖管理区长青路办公楼的房产证号为龙政龙房字第××号；土地使用权证号为龙国用（2005）第069号，地类为综合用地，使用权面积为339.6平方米。2014年6月份***开始拆除办公楼，至此时久源建筑公司没有将该块用地变更为商住用地，***没有向久源建筑公司支付余款80万元。2014年7月24日，久源建筑公司与***和案外人***签订补充协议书，约定：乙方（***和***）欠甲方（久源建筑公司）办公楼转让款80万元，乙方在办公楼拆除给开发方的第二层两套商品房抵偿欠款，抵偿给甲方的上述商品房价格按2380元/平方米下降8%，未经甲方同意乙方不得向外销售上述两套商品房；乙方以湖北久润实业有限公司和久源建筑公司名义开发、施工，上述管理费由乙方向甲方上交；乙方欠款80万元及上交的管理费在房屋完工时如果没有付清则按原协议执行；本协议未尽事宜按原协议执行，房屋按揭手续由公司财务部门配合完善。2014年11月5日，***与***签订关于解除共同融资承建长青商住楼和湖北好兄弟集团办公楼工程合作关系的协议，约定：甲方（***）和乙方（***）同意解除自2014年6月30日起共同融资承建长青商住楼和湖北好兄弟集团办公楼工程合作关系相关协议；自协议解除之日起，甲乙双方彼此之间的权利、义务关系自行消灭；甲方独自承担长青商住楼工程的债权、债务及该工程的一切责任，与乙方无关，乙方独自承担湖北好兄弟集团办公楼工程的债权、债务及该工程的一切责任，与甲方无关；甲乙双方同意对于2014年6月30日以来与湖北久润实业有限公司和久源建筑公司订立的合同、承诺书仍然有效执行，一切权、责、得与乙方无关。甲方同意于本协议签订之日分两次退还乙方已经交纳的长青商住楼工程的工程款66.4万元。当日湖北久润实业有限公司在该协议上盖章认可。协议签订后，***与***均按约履行完毕。2015年1月20日，久源建筑公司收取***款1万元。久源建筑公司至今没有将该块用地变更为商住用地。2014年4月24日，久源建筑公司由原名称湖北省龙感湖建筑安装有限公司变更为现名称。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。久源建筑公司与***及案外人***签订办公楼转让协议，久源建筑公司法定代表人严刚汉在协议上签名。此后，久源建筑公司与***双方签订的补充协议，是双方对第一份协议的确认和补充，久源建筑公司与***及案外人***签订的房屋买卖合同（办公楼转让协议）合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。***与严愿明解除合作关系，独自承担长青商住楼工程的债权、债务及该工程的一切责任，且久源建筑公司认可，***应作为一方当事人按约履行合同全部义务。办公楼转让总价款为140万元，***已支付61万元，久源建筑公司要求***支付转让款79万元的诉讼请求本院予以支持。***按约向久源建筑公司交纳办公楼转让款60万元后，久源建筑公司应当根据合同约定在合理期限内办理该块用地种类变更手续，但久源建筑公司至今未办理该块用地变更为商住用地的手续，违反双方房屋买卖合同的约定。***在拆房子开始时没有一次性付清转让款80万元，亦违反双方房屋买卖合同的约定。久源建筑公司、***双方均有违约行为，应当各自承担相应的责任，故久源建筑公司要求***按照月利率15%支付欠款利息的诉讼请求，本院不予支持。久源建筑公司、***双方签订的补充协议书中关于以房抵款的约定，涉及到***受转让办公楼拆除后的房地产承建和开发，本案争议系房屋买卖合同，不予处理。判决：一、**南向湖北久源建筑安装有限公司支付转让款79万元，于本判决生效之日起15日内履行。二、湖北久源建筑安装有限公司于本判决生效之日起90日向***交付该办公楼用地的使用权证（用地种类为商住用地）。三、驳回湖北久源建筑安装有限公司的其他诉讼请求。如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，一审查明事实属实。
本院认为，本案中双方当事人争议的焦点是：
一、一审判决是否超出了原告人诉讼请求范围。久源建筑公司向一审请求1、判令***支付拖欠转让款80万元；2、按月息15%支付上述欠款利息；3、承担本案的诉讼费用。从上述起诉内容看久源建筑公司诉请内容未涉及本案房屋土地变更手续，但是因本案系房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同中约定了久源建筑公司办理涉案房屋土地变更义务，且该内容是本案房屋交易重要组成部分，不可分割，因此，一审法院对双方签订的房屋买卖合同进行审理是正确的。***上诉中提出一审判决超出了原告的诉讼请求范围，所判非所诉的上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、久源建筑公司先为***办理完土地变更手续，***再付款80万元，还是***付款80万元后，久源建筑公司办理完土地变更登记手续。双方2013年7月16日签订的第一份《办公楼转让协议书》第一条约定：“……办理土地权证变更手续时支付50万元，余款80万元在拆房子开始时一次付清，如未付按月息15%计息；第二条：乙方按约定付款后甲方负责办理龙国用（95）字第直010号土地证工业用地变更为商住用地的相关手续……；三、乙方（***）付清转让款后双方办理交接手续”。从上述合同约定的内容分析，***给付久源建筑公司50万元后，久源建筑公司开始启动本案房屋土地证变更登记程序，***付清全部转让款后，久源建筑公司将变更后的土地相关手续交付***，因此，第一份协议应该是***付清80万元房屋欠款后，久源建筑公司将变更好的相关土手续交付***，即合同约定履行顺序为先付款，后给手续。因本案的房屋2014年6月开始拆除，***没有按照上述合同履行约定付款义务，***违约。2014所7月24日，双方在房屋拆除后，再次签订《补充协议书》，约定以第二层二套商品房抵款，补充协议第三条约定：乙方欠款80万元在房屋完工时没有付清则按原协议执行。因补充协议没有对办理土地变更登记事项进行约定，故以第一份协议约定为准。现***建造的房屋已完工，到目前为止***没有按约定付款，也没向久源建筑公司交付两套商品房抵偿欠款，依照补充协议第三条的约定，***应按第一份协议约定给付欠款79万元，并承担利息。因第一份协议约定月利率15%，超出了最高人民法院关于民间借贷案件相关息率规定，比照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”。因此，本案的欠款利率应按年利率24%计算。一审判决认定久源建筑公司违约，属认定事实错误，应予纠正。
综上所述，久源建筑公司的上诉理由成立，***的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：
一、维持湖北省黄冈市黄州区人民法院（2016）鄂1102民初1019号民事判决第一项、第二项；
二、撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院（2016）鄂1102民初1019号民事判决第三项；
三、由***自2014年7月24日起按79万元本金，以年利率24%给付久源建筑公司利息，息随本清。
上述给付事项自本判决送达之日起十五日内履行完毕。如果逾期未付，还应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
一审案件受理费5900元，二审案件受理费元17700元，均由***负担。
本判决为终审判决。
审判长***
审判员***
审判员***
二〇一七年七月六日
书记员***