浙江省金华市中级人民法院
民事判决书
（2012）浙金执异初字第3号
原告：浙江新天地市政环境绿化有限公司。
法定代表人：吴芝英。
委托代理人（特别授权）：楼明清。
委托代理人（特别授权）：何啸风。
被告：浙江土木建设有限公司。
法定代表人：王跃进。
委托代理人（特别授权）：王英豪。
被告：浙江万锦房地产开发有限公司。
法定代表人：陈水友。
原告浙江新天地市政环境绿化有限公司（以下简称新天地公司）与被告浙江土木建设有限公司（以下简称土木公司）、浙江万锦房地产开发有限公司（以下简称万锦公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告新天地公司委托代理人何啸风、楼明清，被告土木公司委托代理人王英豪到庭参加诉讼。被告万锦公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新天地公司起诉称，2011年11月11日，金华市中级人民法院作出（2011）浙金民初字第11号（民事）调解书，确认了本案被告土木公司与第二被告万锦公司达成的协议，其中第四条“土木公司对‘皇冠·长岛国际’项目房产折价或者拍卖有价款在万锦公司工程款范围内享有优先受偿权”，第一条“按照2009年7月20日《“皇冠·长岛国际”项目建设工程施工补充合同》第二条的约定，万锦公司已给义乌市廿三里街道集体资产经营有限公司保全的八户排屋，现还剩的一户排屋（7-2-A、B、C、D室房屋）折价或者拍卖的价款由土木公司优先受偿。万锦公司不得进行转让或抵押”。2012年8月8日，金华市中级人民法院作出（2012）浙金执民字第108号执行裁定，查封万锦公司开发的位于义乌市廿三里皇冠花园7幢2单元A、B、C、D房产一幢。新天地公司于2012年8月21日向金华市中级人民法院提出异议，金华市中级人民法院经2012年9月25日听证，作出了（2012）浙金执异字第13号裁定书，驳回新天地公司的异议。新天地公司认为，坐落于皇冠花园7幢2单元A、B、C、D房产为新天地公司与万锦公司进行了合法的商品房买卖程序，土木公司在2009年7月2日签订了四方补充合同后，已经收到了超过2210万元的工程款，新天地公司到义乌市房地产管理处进行备案登记已经取得讼争房屋所有权，享有《物权法》第20条保护的权利。诉讼请求：要求依法解除对义乌市廿三里皇冠花园7幢2单元A、B、C、D房产的查封，价值人民币408万元。
被告土木公司答辩称，土木公司对新天地公司在诉状中所称的事实及本案发生的原因过程没有异议，但认为，土木公司的优先受偿权是指整个工程发包方在未付清工程款的情况下，只要是该工程还有房屋可以折价或拍卖，作为施工方的土木公司就有优先受偿权，土木公司的优先受偿权已由金华市中级法院调解书确认。原告的起诉是与判决、裁定无关而提起的案外人执行异议之诉，如果新天地公司对土木公司的优先受偿权有异议，应当依法提起审判监督程序进行复议，而并不是提起案外人执行异议之诉，对涉案的房屋新天地公司不享有所有权，其主张不能排除人民法院的强制执行，综上，请法院驳回新天地公司的诉讼请求。
被告万锦公司辩称，一、万锦公司同意新天地公司的诉讼请求。新天地公司与万锦公司在2009年3月25日签订了《“皇冠·长岛国际”项目环境景观工程合同》，新天地公司以包工包料的方式承包了万锦公司开发的“皇冠·长岛国际”项目环境景观工程，合同价款为9920956元，新天地公司按合同约定完成了施工任务，由于万锦公司无法及时支付工程款，双方于2009年10月18日签订了《房屋抵偿工程款协议书》，约定万锦公司同意以818万元的价格将皇冠·长岛国际楼盘中的52-1#和52-2#（就是现门牌号7-1、7-2）两处排屋（A、B、C、D）抵偿工程款，随后该两处房产就归新天地公司所有，任其处置。其中7-1-（A、B、C、D）房产已由新天地公司转卖给他人。2009年12月28日万锦公司与新天地公司签订了坐落皇冠花园7-2-（A、B、C、D）房产的《商品房买卖合同》，现万锦公司已向义乌市房地产管理处办理了预售登记，备案合同编号分别为31303号、31304号、31305号、31306号。二、虽然万锦公司与土木公司达成了（2011）浙金民初字第11号调解书所确定的协议，但开庭时万锦公司是要求依法判决的，并且调解时也未告知新天地公司。综上所述，本案的争议标的物早在2009年10月18日就已抵偿工程款，相应的权利已通过合法程序转至新天地公司处，并且其已实际管理该处房产。再者（2011）浙金民初字第11号调解书内容涉及第三人即新天地公司的利益，不应以调解的形式结案。万锦公司再次明确本案的争议标的物即坐落在皇冠花园7-2-（A、B、C、D）房产归本案的新天地公司所有，同时按照相关法律规定，同意原告异议之诉的相关人不应列为被告，故万锦公司不应成为本案被告。
新天地公司针对诉称主张提供以下证据：
证据1、（2012）浙金执异字第13号执行裁定书1份。证明金华市中级人民法院驳回新天地公司的执行异议。
证据2、执行异议书1份。证明新天地公司提出执行异议。
证据3、（2012）浙金执民字第108号执行裁定书1份。证明金华市中级人民法院查封万锦公司开发的位于义乌市廿三里街道皇冠花园7－2－A、B、C、D房产。
证据4、（2011）浙金民初字第11号民事调解书1份。证明两被告调解协议内容。
证据5、变更登记情况表1份。证明新天地公司在2009年10月20日由浙江新天地建设工程有限公司变更为现名。
证据6、景观工程施工合同1份。证明新天地公司与万锦公司的施工合同关系。
证据7、房屋抵偿工程款协议书1份。证明新天地公司与万锦公司房屋抵偿工程款的协议内容，包括涉案的7幢2单元房屋的抵偿情况。
证据8、商品房买卖合同4份。证明新天地公司与万锦公司以商品房买卖合同的形式取得了本案争议房屋的相关权利。
证据9、协议书1份。证明万锦公司与义乌市廿三里街道协商一致，同意出售本案争议的房屋。
证据10、证明1份。证明万锦公司在2009年12月28日已发函义乌市房地产管理处，把争议的房屋进行了备案登记。
证据11、商品房预售证附件4份，证据12、预售房产证明4份。共同证明争议房屋已经义乌市房地产管理处预售登记。
证据13、四方补充合同1份。证明土木公司已经失去了对本案争议标的物的优先受偿权。
证据14、万锦公司支付工程款明细表1份。证明本案土木公司已经取得了四方补充合同中约定的工程款，从而失去了对本案争议标的物的优先受偿权。
证据15、证明1份。证明新天地公司已取得本案争议标的物的相应权利，并且从2009年10月底起实际管业至今。
证据16、门牌编号表1份。证明皇冠花园52－2－A、B、C、D房产与7－2－A、B、C、D房系同一标的物。
证据17、义乌市房地产管理处三十套房屋买受人清单1份。证明土木公司已经按照四方补充合同取得了2210万元优先受偿的工程款，失去了对皇冠花园其他所有房屋的优先受偿权。
土木公司针对答辩意见提供证据如下：
第一组证据：工程竣工报验单、竣工报告、竣工初验报告、竣工初验会签单、承诺函各1份。证明工程竣工、初验、交付的时间。
第二组证据：协议书、补充合同、民事调解书各1份。证明在施工时建设方严重负债，又涉及到安居工程，当时政府采取的方法与过程及土木公司享有优先权。
万锦公司未提供证据。
土木公司对新天地公司提供的证据质证认为：对证据1、3、4、5、6、16无异议；对证据2、13、17的真实性无异议，但证据2的内容不合法，对证据13、17的证明对象持有异议，土木公司的优先受偿权已经生效的民事调解书所确认，因此这两份证据不能达到新天地公司的证明目的；证据7、9、10有异议，认为新天地公司与万锦公司签订该协议书的时间是2009年10月18日，签订这份协议时工程尚未完工，工程也没有交付给万锦公司，土木公司还在施工阶段，这份协议不能对抗土木公司的优先受偿权。对证据8的真实性、合法性、关联性均有异议；证据11，对房管处的盖印无异议，但对该证据上的签字内容的合法性有异议；而且，证据11、12的商品房编号与证据8的合同编号不一致；对证据14的真实性、合法性、关联性均有异议，万锦公司付给土木公司的工程款应以金华市中级人民法院的民事调解书为准；对证据15的真实性、关联性有异议，涉案房屋是在2010年4月15日交付，新天地公司不可能在2009年10月就占有房屋。
新天地公司对土木公司提供的证据质证认为：对第一组证据的真实性有异议；第二组证据真实性无异议。
本院对新天地公司证据的认定：土木公司对新天地公司证据1、3、4、5、6、16无异议，对该六份证据的证明力予以确认。土木公司对证据2、13、17的真实性无异议，对该三份证据的真实性予以确认，对证据7、8、9、10、11、15，虽然土木公司对该六份证据提出异议，但未提供有效证据予以反驳，故对该六份证据的真实性予以确认。对证据12，该份证据中所载的预售合同号与证据8的预售合同号不一致，且土木公司对此亦提出异议，对该份证据不予采纳。对土木公司证据的认定：新天地公司对土木公司的第一组证据的真实性有异议，但未提供有效证据予以反驳，故对该组证据的真实性予以确认，同时对第二组证据的真实性也予以确认。
本院经审理查明，坐落于义乌市廿三里街道的皇冠花园7幢2单元A、B、C、D房产系万锦公司开发的“皇冠·长岛国际”项目房屋，其门牌编号为7幢2单元101、201、301、401号房，协议自编号为52-2-101、102、103、104号房。2008年9月2日，该系列房屋商品房经预售备案的购房户为义乌市廿三里街道集体资产经营有限公司。2009年3月25日，万锦公司与新天地公司签订了《“皇冠·长岛国际”项目环境景观工程施工合同》。同年10月18日万锦公司与新天地公司签订《房屋抵偿工程款协议书》，约定万锦公司以“皇冠·长岛国际”楼盘52-1#和52-2#两套商品房计价人民币818万元（含公建费等所有建设费用）抵偿支付万锦公司工程款。2009年11月10日，万锦公司与义乌市廿三里街道集体资产经营有限公司签订协议，约定解除2008年8月13日签订的8个单元38套商品房买卖合同，其中包括皇冠花园7幢2单元A、B、C、D号房的合同编号为2008-08-00923至00926的协议，义乌市廿三里街道集体资产经营有限公司同意万锦公司将房产出售给其他买受人，并无条件协助向义乌市房管处重新申请办理商品房备案手续。2009年12月28日万锦公司与新天地公司签订四份商品房买卖合同，约定万锦公司将皇冠花园7幢2单元A、B、C、D号房产出售给新天地公司，总售价为408万元，付款方式为一次性付清房款。同日万锦公司向义乌市房地产管理处出具证明，同意将其开发的皇冠花园7幢2单元A、B、C、D号房重新备案到新天地公司。后经申请，皇冠花园7幢2单元A、B、C、D号房于2011年11月21日重新办理预售房产备案手续，购房人为“浙江新天地市政环境绿化有限公司”。
2011年8月，土木公司为与万锦公司建设工程施工合同纠纷一案诉诸本院，本院于2011年11月11日作出（2011）浙金民初字第11号民事调解书，确认双方达成的如下协议：一、万锦公司于2012年6月30日之前按合同暂定价（2.3亿元计算）支付给土木公司剩余工程款2601万元，逾期支付的，则按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息；二、万锦公司于2012年6月30日前完成工程决算，合同暂定价（2.3亿元）与工程决算价之间的差额工程款，万锦公司于2012年10月31日前支付，逾期支付的，则按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息；三、万锦公司于2012年6月30日前支付给土木公司2009年7月20日前应付工程款的利息、机械设备租费及管理人员误工费等共计500万元；四、土木公司对“皇冠·长岛国际”项目房屋折价或者拍卖的价款在万锦公司工程欠款范围内享有优先受偿权；五、按照2009年7月20日《皇冠·长岛国际项目建设工程施工补充合同》第二条约定，万锦公司已给义乌市廿三里街道集体资产经营有限公司保全的八户排屋，现还剩的一户排屋（7-2-A、B、C、D室房屋）折价或者拍卖的价款由土木公司优先受偿，万锦公司不得进行转让或抵押。案件受理费100725元，保全费5000元，由土木公司负担。2012年7月27日，本院依土木公司申请立案执行。2012年8月8日，本院作出（2012）浙金执民字第108号执行裁定，查封被执行人万锦公司开发的位于义乌市廿三里皇冠花园7幢2单元A、B、C、D房产一幢。
另查明，2009年10月20日，浙江新天地建设工程有限公司
名称变更登记为“浙江新天地市政环境绿化有限公司”。
本院认为，本案诉争的坐落于义乌市廿三里街道的皇冠花园7幢2单元A、B、C、D房产系被执行人万锦公司开发建设的房屋，万锦公司作为开发商依其合法建造的行为原始取得上述房产的所有权。其在2009年10月8日将上述房产以支付工程款抵偿给新天地公司，双方于同年12月28日签订商品房买卖合同，并按照《城市商品房预售管理办法》第10条规定，向义乌市房地产管理处办理了商品房预售备案手续，新天地公司已经实际占有并使用该房屋，万锦公司对上述事实行为均予以认可。结合双方未约定向登记机构申请预告登记和当地房产登记机构对双方未约定向登记机构申请预告登记的只进行商品房预售登记的实际情况，可视为新天地公司取得了讼争房屋的物权期待权。因万锦公司无力支付相关费用，导致对查封的房屋未办理过户登记手续，对此新天地公司并无过错。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，新天地公司对涉案标的皇冠花园7幢2单元A、B、C、D房产查封异议成立，依法应停止对讼争标的物的执行。被告万锦公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：
停止对讼争标的物位于义乌市廿三里皇冠花园7幢2单元A、B、C、D房产的执行。
案件受理费39440元，由被告浙江土木建设有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。
审 判 长 吴益平
审 判 员 郭松巍
审 判 员 赵绍庆
二〇一三年四月二十二日
代书记员 徐艳锦